¿A QUÉ AYUDAS PODEMOS ACOGERNOS EN EL CASO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL?
Una de las cuestiones más demandadas al Gobierno desde que se decretase el estado de alarma, es a qué ayudas tienen acceso aquellos empresarios que tengan arrendado su local de negocio y que durante el estado de alarma se han visto obligados a cerrar sus puertas.
Pues bien, aunque el Gobierno ha estipulado las ayudas en el caso de alquiler de la vivienda habitual no ha entrado en la tesitura de decidir o establecer las ayudas en el caso de que el arrendamiento sea de local de negocio.
Por ello, al no tener una regulación sobre las ayudas a las que un arrendatario de un local de negocio puede acceder en esta situación excepcional, debemos acudir en primer lugar a examinar el articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En dicha Ley, no se prevé una exención del pago o rebaja temporal de la renta del alquiler por ninguna causa, aunque se trate, como es el presente caso, de una situación excepcional.
El artículo 1105 del Código Civil establece que “nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”. Al tratarse de un suceso inesperado los rasgos que lo definen son la son la imprevisibilidad y la inevitabilidad, características que sin duda concurren en la situación actual para los establecimientos comerciales, al tratarse de una situación de fuerza mayor inesperada e imprevisible, exonera de responsabilidad por incumplimiento de la obligación del deudor, sólo en el caso de las obligaciones de entregar una cosa determinada o de hacer, por lo que en el caso de entrega de cosa genérica no exonera, por lo que el pago debe continuar realizándose. Por lo que el arrendatario no queda liberado de sus obligaciones pecuniarias aunque se den circunstancias imprevisibles e inevitables, como la pandemia del COVID-19 y de las medidas públicas para combatirla.
Sin embargo, al regir en los contratos el principio de autonomía de las partes, y teniendo en cuenta que las circunstancias actuales han cambiado debido a un hecho sobrevenido, se puede pactar entre arrendador y arrendatario, una rebaja de la renta, el aplazamiento de la misma, o incluso su suspensión, pero la decisión quedará al arbitrio de las partes, pues no hay a día de hoy ninguna regulación al respecto.
Sin embargo, debido a lo imprevisible de la situación generada por la pandemia del COVID-19 a nivel mundial, los efectos de la misma, y a la gravedad del problema, resulta lógico que se pueda realizar una interpretación más extensiva de las cláusulas de los contratos, permitiendo modificaciones excepcionales para situaciones excepcionales. Modificaciones que tienen encaje en la doctrina fijada por la Sala primera del Tribunal Supremo en las sentencias de 30 de julio y 15 de octubre de 2014, sobre la cláusula “rebus sic stantibus”, doctrina a través de la que se puede dejar sin efecto o modificar las cláusulas, por la alteración sobrevenida de las circunstancias o por la rotura del equilibrio económico del contrato, cuando a una de las partes le resulte imposible o muy gravoso su cumplimiento.
Dicha aplicación o no de la doctrina corresponderá a los tribunales, quienes deberán examinar caso por caso si se cumplen las circunstancias, y si por tanto, se pueden modificar las cláusulas del contrato, siempre en función de las circunstancias concretas de cada caso.
Esta cláusula, es una excepción al artículo 1258 CC, por el cual los contratos vinculan y obligan a las partes, sin que la aplicación de la misma suponga una ruptura de los principios pacta sunt servanda y del respeto al mantenimiento de los contratos. A partir de dicha doctrina se pretende argumentar el cambio en las condiciones que generaron la formalización del contrato, por unas circunstancias ajenas a cualquier voluntad de las partes al ser circunstancias sobrevenidas, así lo que pretende la aplicación de dicha doctrina es conseguir una solución ante una situación de desequilibrio entre arrendatario y arrendador.
En conclusión, descartada la fuerza mayor como causa de exoneración del pago de la renta por parte del arrendatario, se deberá acudir como primera opción a la renegociación de las condiciones contractuales, intentado pactar entre arrendador y arrenatario una modificación de las condiciones del contrato los meses que dure el estado de alarma.
Si no se consiguiese por la vía de la renegociación alcanzar un acuerdo entre ambas partes, se podría acudir a la aplicación del principio rebus sic stantibus, con el fin de que los tribunales sean los que consideren si realmente dicha crisis del COVID-19 puede dar lugar a una modificación contratctual, pero como he mencionado serán los Tribunales quienes decidan caso por caso las consecuencias de la aplicación de dicha cláusula, así como las soluciones a adoptar que deberán ser lo más justas para ambas partes.
Durante estos días todos hemos llevado a cabo algún acto de solidaridad desde nuestras casas, en un país donde deberíamos dejar de preocuparnos por nosotros mismos más a menudo, y empezar a preocuparnos algo más por los demás. Durante estos días hemos podido ayudar a un vecino, hemos participado en un crowdfunding, hemos estado en contacto con nuestros abuelos, con personas que nos necesitan, y a las que quizás no prestamos la atención necesaria durante el año, o simplemente hemos salido cada día a las 20 horas a agradecer a nuestros sanitarios la labor que están realizando. Me gustaría, que cuando pase todo esto, que lo hará, seamos capaces de recordar estos días en los que estuvimos en casa, y acordarnos algo más de que en un mundo más empático todo iría mejor.
Atte. Ana Marbán del equipo de A definitivas.
13 de abril de 2020
