AD 100/2019
IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.
Abstract:
Como es sabido por todos, y sobre todo por los asistentes a las tan temibles Juntas de vecinos, los acuerdos adoptados en dichas juntas no son todos válidos y, por lo tanto, pueden ser impugnados, pero ¿Qué acuerdos pueden ser impugnados?
Palabras clave:
- Junta de propietarios
- Impugnación
- Ley de propiedad horizontal
- Comunidad de propietarios
- Mayorías LPH
IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.
Según establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 18, existen una serie de supuestos en la que los vecinos del inmueble pueden impugnar los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios de su comunidad, estableciendo los siguientes:
- Cuando sean contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos comunitarios.
- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad, siempre y cuando sea en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando supongan un grave perjuicio para alguno de los propietarios que no tenga la obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho.
No obstante, no todos los propietarios del inmueble están legitimados para impugnar los acuerdos de la comunidad, sino que tan solo están legitimados aquellos propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto y estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o bien, para el caso de que esto no se hubiese producido, proceder a la consignación judicial de las mismas, aunque esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
Pero ¿Qué significada “salvar el voto”?
Esto se entiende como la manifestación en la junta de la disconformidad con el acuerdo adoptado, del voto contrario a su aprobación y de la intención de impugnarlo. El secretario de la comunidad deberá hacer constar esta oposición expresamente en el acta de la junta.
Es importante tener en cuenta también en este sentido que la abstención en la votación no es salvar el voto y que por lo tanto no faculta al propietario para la impugnación del acuerdo. No debemos de olvidar que no es requisito “sine qua non” que los propietarios hayan estado presentes en la junta, sino que también van a poder impugnar los acuerdos adoptados en la misma, aquellos propietarios que no hubiesen acudido a la misma.
¿Y qué plazo tenemos para impugnar los acuerdos adoptados en la Junta?
Aquí empiezan a surgir los problemas, según lo establecido en el apartado 3 del art. 18 de la LPH, el plazo que se establece para impugnar los acuerdos es diferente dependiendo del defecto de los mismos.
Así, con carácter general, la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo computará a partir de la comunicación del acuerdo.
En esta última frase es donde entra en juego el tan temido artículo 9 de la LPH, en relación con los plazos para plantear la impugnación, es bueno destacar las siguientes:
STS sala 1ª, de 22 de diciembre de 2008 se precisa que “el plazo para que los propietarios ausentes puedan ejercer su derecho de impugnación de los acuerdos que adopte la comunidad de propietarios que sean contrarios a la Ley o a los estatutos, se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento del art. 9 LPH, que regula la forma de notificación y señala que deberá de hacerse de forma que se tenga constancia de su recepción, pues literalmente expone el artículo 18.3 LPH que el plazo se computará desde que se le notifique al ausente el acuerdo, no desde que tenga conocimiento del mismo”
La STS 1ª de 2 de marzo de 1992 señala que “la norma 4ª del art. 16 LPH además es clara: el plazo comienza a contarse desde el acuerdo o desde la notificación, si hubiera estado ausente el que impugna”
La STS sala 1ª de 19 de diciembre de 1997, se señala que la LPH “prevé la comunicación a los propietarios no asistentes a la Junta mediante el mecanismo de que se les ha de notificar fehacientemente el acuerdo tomado y de forma detallada, arbitrándose el efecto de un procedimiento de confirmación de voluntades tácitas en su párrafo segundo, con el fin de evitar, como dicen la sentencia de 10 de noviembre de 1992, que la inasistencia de los titulares frustre la adopción definitiva de los acuerdos”; y añade “fehacientemente equivale a lo que es evidente y cierto y, tratándose de notificaciones de actos y acuerdos, supone puesta en conocimiento de algo que interesa. Hay que entender, conforme al principio de la recepción, que resultan fehacientes sólo cuando materialmente llegan de forma demostrada a su destino y aunque no sea en forma directa al interesado, pero éste pueda siempre tomar conocimiento de modo normal o esté en situación de lograr su alcance, sin la concurrencia de impedimentos acreditados que lo obstaculicen, con lo que se excluye que la notificación haya de ser necesariamente notarial o por medio de funcionario público, bastando que se lleve a cabo y sea efectiva en cuanto puede llegar su contenido a ser sabido debidamente por el destinatario”
En resumen, y bajo mi punto de vista, la acción para los ausentes caducará al año, desde el momento en el que todos los vecinos ausentes hubiesen recibido una copia del acuerdo adoptado de manera fehaciente, y no, por lo tanto, al año de la adopción del acuerdo de la comunidad.
¿Tengo que estar al corriente de pago para impugnar una Junta de Propietarios?
La regla general es que cualquier vecino moroso no podrá proceder a la impugnación de acuerdos de la Comunidad sin estar al corriente de pago de las deudas vencidas con la Comunidad de propietarios o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Ahora bien, esta regla general tiene una excepción, que viene recogida en el artículo 18.2 LPH, al establecer: » Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.«
Por tanto, cuando el acuerdo de la Junta de propietarios que se pretenda impugnar verse sobre el establecimiento o alteración de las cuotas de participación dispuestas en el Título constitutivo de la Comunidad, los propietarios estarán legitimados para la impugnación judicial del acuerdo aunque no se encuentren al corriente en el pago.
Esta excepción, se ha visto ampliada por el Tribunal Supremo en sentencia de 22 de octubre de 2013, al considerar igualmente que la impugnación de acuerdos de la comunidad sin estar al corriente de pago se aplica cuando el acuerdo se refiere a la modificación en el sistema de reparto de gastos.
¿Son ejecutivos los acuerdos que se tomen en la Junta de Propietarios?
Los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios son directamente ejecutivos, independientemente de que por parte de uno o varios propietarios decidan interponer cualquier acción judicial de impugnación.
En caso de impugnación judicial, los acuerdos no quedan suspendidos por la mera interposición de la demanda, sino que para la suspensión total o parcial de los mismos se precisa resolución expresa del Juzgado que va a conocer de la demanda impugnatoria de los acuerdos, (artº 18.4), y tras la oportuna sustanciación del incidente de medidas cautelares.
Como toda la medida cautelar, la suspensión de acuerdos comunitarios precisa que el peticionante acredite que se dan en su caso concreto los requisitos de apariencia de buen derecho (fumus boni iuris) así como que la ejecución de los acuerdos provocaría la ineficacia de la resolución futura (periculum in mora), además del ofrecimiento de caución.
Con este criterio, se continúa con el principio general de la presunción de legalidad y procedencia de los Acuerdos y se evita la inseguridad jurídica creada por la mera interposición de una demanda.
Así lo proclama, entre otras, la Secc. 19 de la AP de Barcelona en su Sentencia de 13 de mayo de 2009, en la que aplica la doble doctrina expuesta: la no impugnación determina la convalidación de los acuerdos y sólo la suspensión judicial de los mismos provoca la suspensión de su ejecutividad.
Se deja pues en manos del juez la resolución expresa sobre la suspensión total o parcial del Acuerdo impugnado, pero dejando claro el principio de que la mera interposición de una demanda no produce efecto suspensivo alguno, ni siquiera para considerar por sí misma la excepción de “litispendencia” con otro proceso.
La SAP de Barcelona, Secc. 16 de 15 de enero de 2009, llega incluso a desestimar la vía interdictal planteada por cuanto entiende que contra una obra aprobada por la Comunidad de Propietarios, la vía procesal adecuada es la impugnación de acuerdos comunitarios con solicitud de suspensión de los mismos y no el mecanismo de la tutela sumaria o interdictal.
¿Quién debe de abonar los costes del proceso de impugnación?
Si el propietario litiga con la Comunidad de Propietarios no puede ser compelido a sufragar las costas judiciales de ésta, por cuanto ya asume las suyas, y ello sería una duplicidad de gastos que no debe asumir.
Es decir, el gasto de las minutas del Letrado y Procurador elegido por la Comunidad de Propietarios debe ser repartido entre todos los propietarios a excepción del propietario impugnante.
Por lo que respecta al gasto de las minutas de Letrado y Procurador por parte del propietario litigante, éste último es quien debe de asumir en la totalidad sus honorarios a excepción de que, como veremos a continuación, exista una condena en costas.
Para el caso de la condena en costas, y siempre y cuando la Comunidad de Propietarios sea la “vencedora”, éstas deben tasarse judicialmente y cobradas por la Comunidad de Propietarios siguiendo el proceso judicial habilitado para la tasación en costas. En modo alguno, la Comunidad puede imputar como gasto particular al propietario que ha sido derrotado en juicio, el importe total de los honorarios de Letrado y Procurador.
Así pues, el procedimiento judicial de tasación de costas determinará la cantidad exacta de entre las asumidas por la Comunidad, que deba ser sufragada por el propietario impugnante en caso de que la petición del propietario no hubiese sido acordada por el Juzgado.
Sin embargo, y para el caso de que sí se viese estimada la demanda presentada por parte del propietario demandante, la tasación de costas determinará la cantidad exacta que debe de sufragar la Comunidad de Propietarios al propietario impugnante del acuerdo.
Fdo. Guillermo Mosquera Vicente
Colegiado 5368 Ilustre Colegio de Abogados de A Coruña.
14 de noviembre de 2019
Licenciado en Derecho por la Universidad de A Coruña, para completar mi formación y aprendizaje, realice un Master en Derecho Deportivo por la Universidad de Valencia, así como no menos importante, Máster en Asesoría Jurídica de Empresa en IFFE Business School de A Coruña.
Actualmente, y después de iniciar mi carrera profesional en distintos despachos profesionales, actualmente inicié, junto con otros grandes profesionales del sector, nuestra carrera en solitario creando la firma Mosquera Abogados, del que formo parte como responsable del departamento jurídico de la firma.
Abogado del Ilustre Colegio de Abogados de A Coruña
@mosqueraabogado
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