AD 3/2021
Abstract:
Uno de los problemas más frecuentes que se plantean en las comunidades de propietarios son las molestias que provocan algunos vecinos de forma reiterada, infringiendo con su conducta las relaciones de vecindad y la buena convivencia entre los comuneros, llegando incluso a perturbar gravemente el descanso de los demás. Ante esta situación, la Ley de Propiedad Horizontal prevé la posibilidad de ejercitar la acción de cesación contra el propietario del inmueble o, en su caso, contra sus ocupantes.
A lo largo del presente artículo trataré de analizar la acción de cesación que recoge el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, el procedimiento a seguir, los requisitos para que la acción prospere y las consecuencias que pueden derivarse para el vecino infractor, entre las que se encuentra la privación de uso de la vivienda por plazo determinado, en los casos más graves.
Palabras clave:
– Comunidad de propietarios
– Actividades molestas
– Propiedad Horizontal
– Acción de cesación
– Privación de uso de la vivienda
Convivir en una comunidad de propietarios con un vecino especialmente molesto que de forma reiterada realiza actividades ruidosas o que lleva a cabo conductas incívicas, puede convertirse en una auténtica pesadilla. Cuando esas actividades sobrepasan la mera incomodidad puntual para convertirse en una perturbación grave, constante y reiterada, el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé un mecanismo consistente en el ejercicio de la acción de cesación, que puede dirigirse contra el propietario del piso o local o, en su caso, contra sus ocupantes, y cuya finalidad es obtener el cese de la actividad molesta de que se trate.
Dicho precepto prevé el ejercicio de la acción de cesación contra tres tipos de actividades:
- Actividades prohibidas en los estatutos
Se trata de una limitación al poder de disposición y de uso que tienen los vecinos sobre los inmuebles que conforman la comunidad. Algunos ejemplos los encontramos en la prohibición de instalar un bar o un restaurante; destinar la vivienda a alquiler vacacional; o incluso la prohibición de tener mascotas o animales de compañía en la vivienda.
Si una determinada actividad está recogida en los estatutos como prohibida no podrá ser desarrollada en el edificio, aunque, por sí sola, no sea susceptible de causar molestias, ya que las prohibiciones estatutarias tienen virtualidad propia y han de respetarse siempre.
La actividad prohibida de que se trate debe estar expresamente delimitada en los estatutos de forma clara, específica y determinada, sin que quepa una interpretación extensiva de qué actividades están prohibidas. Al tratarse de una limitación del dominio, deben ser siempre interpretadas de forma restrictiva.
- Actividades que resulten dañosas para la finca
Se refiere a todas aquellas actividades que puedan causar daños o desperfectos en las instalaciones generales de la comunidad o en sus elementos comunes, ya sean de uso general o privativo.
Se trata, en definitiva, de conductas realizadas tanto por acción (actos vandálicos) como por omisión (falta de mantenimiento) que provoquen un deterioro del edificio.
- Actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
En este caso habrá que acudir a las disposiciones administrativas vigentes que, a nivel autonómico y municipal, se hayan dictado al respecto.
Aunque fue derogado por la Ley 34/2007, de 15 de noviembre, de Calidad del Aire y Protección de la Atmósfera, el Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, sigue manteniendo su vigencia en aquellas Comunidades Autónomas que no tienen normativa específica sobre esta materia (Disposición Derogatoria única de la Ley 34/2007).
A efectos de delimitar qué se entiende por actividad molesta, insalubre, nociva y peligrosa, de forma genérica podemos acudir a las definiciones que, en su artículo 3, recogía el Decreto 2414/1961:
- Actividad molesta: aquella que constituya una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan, o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o substancias que eliminen.
- Actividad insalubre: aquella que dé lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.
- Actividad nociva: aquella que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.
- Actividad peligrosa: aquella que tenga por objeto fabricar, manipular, expende o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes.
Por lo que a las comunidades de propietarios se refiere, las actividades que más habitualmente suelen ser objeto de la acción de cesación son las llamadas actividades molestas, concepto que contiene un marcado elemento subjetivo, por lo que habrá que analizar caso por caso si una determinada actividad tiene la consideración de molesta o no.
La jurisprudencia ha ido definiendo qué se entiende por actividad molesta y, en todo caso, exige que se dé una cierta continuidad y notoriedad, no siendo suficiente que el acto en cuestión se produzca una o varias veces de manera más o menos incómoda, sino que tiene que exceder los límites de la normal tolerancia, perturbando a los demás vecinos en el adecuado uso y disfrute de la propiedad y privándoles de una pacífica convivencia.
Para que la acción de cesación prospere, debe acreditarse la existencia de la actividad molesta, pues la carga de la prueba incumbe a quien alega la molestia de tal actividad. Se puede aportar cualquier medio de prueba admitido en Derecho, si bien en estos casos se recomienda contar con denuncias previas a la Policía, mediciones de ruido, actas notariales, videograbaciones, testigos, o incluso informes de detectives privados.
Como requisito previo a la interposición de la demanda, la Ley de Propiedad Horizontal exige que el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requiera fehacientemente y por escrito al infractor para que cese de inmediato la actividad prohibida de que se trate, bajo el apercibimiento de iniciar las acciones judiciales pertinentes.
Si tras el requerimiento previo el vecino molesto persiste en su conducta, se deberá convocar una Junta de propietarios, incluyendo este punto concreto en el orden del día. En la citada Junta se deberá autorizar al presidente para que ejercite la acción de cesación y se habrá de aportar a la demanda la certificación de dicho acuerdo.
El procedimiento se seguirá por los cauces del Juicio Ordinario, previsto en el artículo 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La Ley de Propiedad Horizontal prevé las siguientes consecuencias para el vecino infractor en caso de que se dicte una sentencia estimatoria de la demanda:
- El cese definitivo de la actividad prohibida de que se trate
- Una indemnización por daños y perjuicios
- La privación del derecho al uso del inmueble por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario del piso o local, sino un inquilino u ocupante, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos al inmueble, así como su inmediato lanzamiento.
En definitiva, la acción de cesación puede ser un mecanismo muy útil para devolver a la comunidad la pacífica convivencia de la que había sido despojada por la actitud incívica de uno de sus vecinos.
Fdo.- Patricia Mª Vadillo García
Abogada
11 de enero de 2021
Patricia Mª Vadillo García
Licenciada en Derecho por la Universitat de les Illes Balears
Abogada en “Serra & Vadillo, Abogados”
Colegiada en el ICAIB con nº 4435
Contacto: patricia@serrayvadillo.com
Si es un inquilino quien comete los actos, la comunidad de propietarios ha de dirigirse contra el inquilino, corre el propietario del piso o contra ambos? Aún siendo parte el propietario , tendría alguna responsabilidad?
Gracias