Comunidad de propietarios: Órganos de Gobierno

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AD 58/2018

ABSTRACT: 

En este artículo analizaré la Ley de Propiedad Horizontal, empezaré explicando qué se entiende por Propiedad Horizontal, y por ende, cuándo se aplica la misma, así como las diferentes cuestiones que se pueden encontrar en una Comunidad de propietarios, abordando los distintos órganos de los que se compone una Comunidad, y las distintas funciones que cada uno desempeña. 

PALABRAS CLAVE: 

  • Comunidad de propietarios
  • Propiedad Horizontal
  • Cuotas de participación
  • Quórum
  • Propiedad
  • Presidente 
  • Vicepresidente
  • Junta de Gobierno 
  • Administrador
  • Secretario

Por marketing inmobiliario, tradición, o como inversión, lo que no cabe duda es que España es un país de propietarios, pues casi un 80% de las viviendas que encontramos en España lo son en propiedad.

Por ello, en el artículo de hoy, pasaré a explicar el funcionamiento interno de una Comunidad de Propietarios, entendida como un edificio con distintos propietarios y sus respectivas zonas comunes. Para ello, nos trasladaremos a la serie de ficción “Aquí no hay quien viva”, y a su Comunidad de la Calle Desengaño nº 21, que tanto nos enseñó sobre cómo gestionar, o no una propiedad horizontal, sobre los problemas de la actualidad española y de lo complicado que resulta en ocasiones vivir en comunidad.

  • ¿Qué se entiende por propiedad horizontal?

Antes de determinar cuáles son los aspectos básicos de una Comunidad de Propietarios debemos aclarar cuál es el concepto de propiedad horizontal, para ello, tal y como se detalla en la Sentencia del Tribunal Supremo 231/2003 de 11 de febrero de 2009, debemos acudir a dos preceptos:

  • el artículo 396 del Código Civil, y al
  • Artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El artículo 396 del Código distingue dos tipos de propiedades: una propiedad exclusiva, separada e independiente de aquel espacio suficientemente delimitado y concreto susceptible de aprovechamiento independiente, como puede ser el interior de una vivienda o local, y una copropiedad, que resulta inherente a la propiedad separada e independiente, sobre aquellos elementos comunes del edificio necesarios para su uso, tales como puede ser el portal, rellano, elementos estructurales, fachada, instalaciones comunes, etc.

El mismo artículo señala que: “las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable”

La Sentencia del Tribunal Supremo 1694/2000 de 1 de febrero de 2007, señala que la Propiedad Horizontal constituye una figura jurídica en la que, junto a una propiedad exclusiva sobre un espacio concreto, coexiste una copropiedad obligada, necesaria e indivisible sobre unos elementos comunes”.

Al final del artículo 396 el legislador dispone que “esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados”, por lo que debemos acudir a la Ley de Propiedad Horizontal para completarlo.

En concreto al artículo 5, en el que se describe qué se entiende por título constitutivo, escritura mediante la cual se formaliza la propiedad horizontal, en la que se describe el inmueble en su conjunto, así como cada uno de los pisos y locales y se fija la cuota de participación.

  • ¿Cuándo se aplica la Ley de Propiedad Horizontal?

El artículo 2 LPH, especifica a qué supuestos se aplica dicha regulación o régimen jurídico, así será aplicable:

a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5 (Título constitutivo, como lo es ésta nuestra comunidad de la Calle Desengaño 21).

b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal (Propiedad exclusiva y copropiedad)

Así la mencionada Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de febrero de 2007 detalla que “la Propiedad Horizontal surgirá automática y necesariamente siempre que se dé esa pluralidad de propietarios, bien por adquisición por cualquiera de los modos establecidos en la legislación civil de alguno de los pisos o locales del inmueble,  bien por adjudicación de pisos o locales en la división de un edificio entre comuneros (artículo 401, párrafo segundo, del Código Civil), y ello con independencia de que previamente se haya formalizado o no el título constitutivo, cuyo documento constituye la necesaria investidura jurídica formal a aquel presupuesto fáctico, como manifiesta la sentencia citada en este párrafo.” 

c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.

d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.

En el presente artículo me referiré al apartado a) del artículo 5 LPH, al ser el supuesto típico de la Ley, ya que es el que coincide con la idea básica de comunidad de propietarios, al existir varios propietarios de pisos o locales con la concurrencia de título constitutivo de esta forma especial de propiedad, es decir propiedad horizontal, tal y como encontramos en nuestra comunidad (Desengaño nº 21), la cual está integrada por seis viviendas, una portería, un local y diferentes elementos comunes.

  • Órganos de la Comunidad

Una vez determinados los supuestos en los que nos encontramos ante una división horizontal, pasaré a analizar los órganos de gobierno encargados de gestionar y decidir sobre aquellos elementos en régimen de copropiedad, los cuales se encuentran recogidos en el artículo 13 LPH y que son:

  1. La Junta de propietarios.
  2. El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
  3. El secretario.
  4. El administrador.

La junta de propietarios

La junta de propietarios es el órgano superior de la Comunidad, si no que se lo comenten a Juan Cuesta y a su “¡Junta de vecinos urgente!”. A la Junta, debidamente convocada, le corresponde tomar todas las decisiones comunitarias pues la misma goza de las facultades necesarias para decidir sobre todas las actuaciones del inmueble, al estar conformada por todos los propietarios. Así a la junta le corresponde la aprobación de cuentas, presupuestos, toma de decisiones, entre otros, por lo que la existencia de dicho órgano es necesaria, tal y como veremos al analizar el artículo 14 LPH.

El Presidente, y en su caso, los Vicepresidentes.

El presidente es el encargado de representar a la Comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten, por lo que es el órgano unipersonal más importante, si no que se lo comenten a Juan Cuesta y a su famoso Juan Cuesta, presidente de esta, nuestra comunidad”. Los otros dos cargos: de Administrador y Secretario, pueden ser desempeñados por él mismo, tal y como dispone el art. 13.5 al señalar que  “las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia”.

El presidente debe ser en todo caso, un propietario. El mismo será nombrado mediante elección, por turno rotatorio o sorteo, siendo obligatorio su nombramiento, salvo que se solicite el relevo al juez dentro del mes siguiente a su nombramiento de acuerdo con lo establecido en el art. 17.7ª.

El artículo señala la existencia de “Presidente, y en su caso, los Vicepresidentes”, esta distinción responde a que la figura del Vicepresidente es en todo caso facultativa, correspondiendo a la Junta de propietarios la decisión de su nombramiento. La figura del Vicepresidente, resulta útil, pues su función es la de sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad del primero.

Administrador y Secretario

El nombramiento de Administrador y Secretario no es obligatorio, pues la Ley faculta a la Junta su nombramiento, pudiendo ser el Presidente quien realice dichas funciones. El cargo de Administrador y Secretario podrá ser desempeñado por la misma persona o nombrarse a dos independientes, esta acumulación de cargos podrá prohibirse en los estatutos de la comunidad por acuerdo mayoritario.

El Secretario es el encargado de levantar actas, certificar acuerdos y guardar documentación. Por otro lado, el Administrador es quien gestiona el día a día de la comunidad, pago de acreedores, llevanza de la contabilidad, presentación de cuentas, presupuestos, estar pendiente del funcionamiento de la comunidad así como de sus instalaciones. Lo habitual es que la figura del Secretario y Administrador se concentre en la misma persona.

Al contrario de lo que sucede con la figura del Presidente, el Secretario y el Administrador pueden serlo tanto propietarios, como personas físicas con cualificación profesional suficiente, o corporaciones y otras personas jurídicas.

Los distintos cargos de la Comunidad, se nombran, salvo pacto en contrario, por el plazo de un año, pudiendo ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta.

Así que como diría Juan Cuesta cada año, “iniciamos hoy una nueva legislatura en nuestra comunidad que estará presidida por el lema: ¡Talante y pa’lante!”

  • La junta de propietarios

La condición de miembro de la junta corresponde a todos los propietarios del inmueble, siendo por tanto miembros de la Junta de la Comunidad de Propietarios de Desengaño nº 21: La pija, la hierbas, Mauri, Marisa, Belén, Juan Cuesta, entre los demás propietarios.

La junta de propietarios es el órgano superior de la Comunidad y si no que se lo digan a Juan Cuesta y todos los puntos del día frustrados por falta de mayoría, por ello se puede decir, que las decisiones de la Comunidad se centran en los acuerdos de la Juntas, pues no cabe adoptar acuerdos fuera de lo acordado por la Asamblea debidamente reunida, ya que cada tipo de acuerdo necesita unas condiciones jurídicas y un quórum determinado, tal y como se detalla en los artículos 10 y 17 LPH.

Así el artículo 14 LPH determina las funciones de la Junta, las cuales son:

  • Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.

Es el único sistema válido de nombramiento y cese de cargos, siendo cualquier otro nulo, pues dicha decisión debe debatirse en Junta y plasmarse en la correspondiente Acta.

Por otro lado, también corresponderá a la Junta analizar y adoptar los acuerdos oportunos en consecuencia a la gestión y actuación de los órganos de la Comunidad.

  • Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

En la Junta ordinaria, se deben analizar los gastos e ingresos del ejercicio anterior y aprobar, si corresponde el presupuesto para el próximo ejercicio. Corresponde, por tanto dicha función a la Junta de Propietarios debidamente convocada tal y como se recoge en al art. 16 LPH.

  • Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).

El acuerdo de la junta necesitará de la aprobación de la mayoría, la cual deberá ser adoptada por mayoría cualificada, simple o por unanimidad, dependiendo del tipo de obra que se vaya a llevar a cabo. Pero en todo caso, la decisión de realizar obras en la comunidad deberá ser debatida en Junta.

  • Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

Los Estatutos tienen como finalidad modificar o adaptar las reglas generales de la LPH a la Comunidad a la que se vayan a aplicar, se requiere por tanto, unanimidad para su aprobación.

Por otro lado, para determinar las normas de Régimen Interior se requiere únicamente acuerdo de la mayoría de los asistentes tal y como dispone el art. 17.7 LPH, ya que con las normas únicamente se fijan unas normas de funcionamiento de la comunidad.

  • Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

La junta tiene la facultad de decidir cuantas cuestiones afectes al régimen de copropiedad, por lo que la lista en ningún caso podría ser numerus clausus, debiendo respetar en todos los casos, los quórums o formalidades requeridos ahora la adopción de los distintos acuerdos.

Una vez, analizados los órganos básicos de una Comunidad de Propietarios, en la próxima entrega analizaré los distintos tipos de junta: ordinaria y extraordinaria, sus materias, y convocatorias, porque tal y como diría Juan Cuesta, nuestro Presidente “A ver, vayamos por partes”.

Atte. Ana Marbán del equipo de A definitivas

 

Palma, 27 de agosto de 2018.

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