La usucapión y el sistema registral en la nueva doctrina del Tribunal Supremo, a cargo de Patricia Vadillo

AD 71/2018

ABSTRACT:

El presente artículo se trata de un análisis muy breve del cambio de doctrina del TS respecto de la usucapión contra tabulas a raíz de la publicación de la STS 21 de enero de 2014, que declara derogado el artículo 1949 Código Civil por el artículo 36 de la actual Ley Hipotecaria.

PALABRAS CLAVE:

  • Usucapión
  • Usucapión ordinaria
  • Usucapión extraordinaria
  • Usucapión secundum tabulas
  • Usucapión contra tabulas
  • Sistema registral
  • Tribunal Supremo

En ocasiones se dan casos en que la realidad de hecho no se ajusta a la realidad jurídica ni a la realidad registral. El Derecho no puede obviar este tipo de situaciones, por lo que se hace necesario articular mecanismos que permitan adecuar ambas realidades de tal manera que una situación de hecho pueda llegar a convertirse en una situación de derecho.

Y esto es precisamente lo que sucede con la usucapión o prescripción adquisitiva, que se configura como un mecanismo mediante el cual una situación de hecho, como es la posesión de un bien, se pueda transformar en una situación de derecho si dicha posesión se mantiene sin oposición durante un plazo legalmente establecido y si se cumplen determinados requisitos, que varían según se trate de la prescripción ordinaria o extraordinaria.

La usucapión ordinaria, además de los requisitos exigidos por el artículo 1941 del Código Civil (posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida), requiere una posesión con justo título, verdadero y válido, así como una posesión detentada con buena fe. En este caso, el plazo para que tenga lugar la prescripción adquisitiva es de diez años entre presentes y veinte entre ausentes (propietario que reside en el extranjero o en ultramar).

En el caso de la usucapión extraordinaria se prescinde tanto de la buena fe del poseedor como del justo título, pero se requiere una posesión pública, pacífica e ininterrumpida, así como el transcurso de treinta años, sin distinción entre presentes y ausentes.

Si ponemos en relación la institución de la usucapión con el Registro de la Propiedad, podemos observar que surgen varios problemas, ya que mediante la prescripción adquisitiva se adquiere un derecho de propiedad por la vía de hecho que, en ocasiones, puede entrar en contradicción con la realidad registral.

La vigente Ley Hipotecaria regula, por un lado, una usucapión secundum tabulas (artículo 35), que es aquella que se produce a favor del usucapiente que tiene inscrito su derecho en el Registro; y por otra lado, una usucapión contra tabulas (artículo 36), que es aquella que se produce en contra del titular registral o de lo que establece el Registro.

La usucapión secundum tabulas supone, en definitiva, concordar el Registro con la realidad jurídica extrarregistral.

No obstante, con la usucapión contra tabulas sucede totalmente lo contrario, pues permite que el usucapiente pueda adquirir la propiedad frente a un titular inscrito, es decir, en contra de lo que establece el Registro. Ese titular registral tendrá a su favor, por aplicación del artículo 35 de la Ley Hipotecaria, la presunción de que fue él quien poseyó de buena fe y de manera pública, pacífica e ininterrumpida durante todo el tiempo de vigencia de la inscripción, pero se trata de una presunción iuris tantum que admite prueba en contrario.

En definitiva, la usucapión perjudica al titular inscrito si alguien posee en concepto de dueño con los requisitos y en los plazos legalmente previstos. En este sentido, el artículo 36 de la Ley Hipotecaria establece que «frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición».

La usucapión contra tabulas también aparece regulada en el artículo 1949 del Código Civil. Este precepto determina que “contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio de derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo”. De esta redacción se pueden extraer dos conclusiones: la primera de ellas es que la usucapión contra tabulas que prevé el Código Civil solo es la ordinaria, es decir, la que precisa de título que, además de ser verdadero, válido y justo, ha de estar inscrito en el Registro de la Propiedad, y es precisamente el momento de esa inscripción registral lo que determina el inicio del cómputo del plazo para que la usucapión pueda consolidarse; y la segunda conclusión es que la usucapión contra tabulas extraordinaria puede darse sin más requisitos que los previstos en el artículo 1959 del Código Civil.

Como podemos observar, el artículo 1949 del Código Civil entra en conflicto con el artículo 36 de la actual Ley Hipotecaria, pues éste último precepto resuelve la usucapión contra tabulas sin necesidad de que el poseedor usucapiente tenga su título inscrito en el Registro de la Propiedad, sino que la eficacia de la usucapión dependerá del conocimiento de la situación de posesión ad usucapionem sobre la finca por parte del tercero hipotecario, mientras que el artículo 1949 del Código Civil exige inscripción registral del título para que tenga lugar la prescripción adquisitiva.

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en su Sentencia de 21 de enero de 2014 (recurso n.o 916/2011) analiza la coexistencia de ambos preceptos y acaba concluyendo, en una tajante afirmación, que el artículo 1949 del Código Civil ha sido derogado por el artículo 36, apartados I y II de la Ley Hipotecaria de 1946.

Los efectos y consecuencias que se derivan de esta interpretación jurisprudencial tienen un gran alcance a nivel práctico, pues con esta nueva regulación hay un aspecto importante a tener en cuenta: que ya no es necesario, como ocurría con la vigencia del artículo 1949 del Código Civil, tener el título inscrito en el Registro de la Propiedad para que pueda producirse la usucapión contra un tercero registral, sino que basta con la mera posesión de hecho. Por tanto, ya no se trata de la confrontación de dos títulos inscritos sobre el mismo inmueble o derecho real, como sucedía antes con la usucapión ordinaria, sino que se trata del conflicto entre un título inscrito a favor de tercero hipotecario y el hecho de que otra persona distinta vaya poseyendo el inmueble o derecho real, a título de dueño, y por el tiempo que la ley determine, según se trate de prescripción ordinaria o extraordinaria.

En definitiva, a raíz de la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2014 ha de considerarse suprimido el requisito de la inscripción registral del usucapiente para que proceda la usucapión contra tabulas, pues el artículo 36 de la Ley Hipotecaria, sin distinción entre usucapión ordinaria y extraordinaria, contiene una nueva regulación sobre la eficacia de la prescripción adquisitiva en perjuicio del tercero hipotecario, adoptándose como criterio el del conocimiento real o presunto por parte de dicho tercero de la situación posesoria ad usucapionem, con independencia de que el usucapiente tenga o no inscripción alguna a su favor. En tal caso prevalece contra el tercero hipotecario la prescripción adquisitiva ya consumada en el momento de la adquisición, o que pueda consumarse dentro del año siguiente, en los dos supuestos que contempla el artículo 36 de la Ley Hipotecaria, es decir: a) cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; y b) cuando, fuera del caso anterior, el “tercero hipotecario” consienta dicha posesión, apta para la adquisición del dominio, de forma expresa o tácita, durante todo el año siguiente a la adquisición.

Aunque a primera vista pueda parecer una regulación mucho más favorable o beneficiosa para el presunto usucapiente al haberse suprimido la exigencia de la inscripción registral, lo cierto es que se trata de un sistema mucho más restrictivo, pues esa doble exigencia contenida en el artículo 36.1 de la Ley Hipotecaria traslada al usucapiente la carga de probar que el tercer hipotecario tenía conocimiento de la posesión por persona ajena a su transmitente antes de realizar su adquisición, o que consintió expresa o tácitamente tal posesión durante el año siguiente a su adquisición.

Fdo.- Patricia M.a Vadillo García

 

Palma de Mallorca, 4 de octubre de 2018.



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Patricia Mª Vadillo García 
Licenciada en Derecho por la Universitat de les Illes Balears
Abogada en “Serra & Vadillo, Abogados”
Colegiada en el ICAIB con nº 4435


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