AD 88/2018
Abstract:
El cooperativismo de vivienda en cesión de uso representa una forma alternativa de entender la vivienda, partiendo de su significación social básica, intrínseca a toda edificación residencial, ser habitada. En esta publicación se introduce el concepto de cohousing, se analizan las principales características del sistema cooperativo en cesión de uso y se realiza una aproximación a las iniciativas públicas de vivienda en cesión de uso que se están desarrollando en España.
Palabras clave:
- Cohousing
- Vivienda colaborativa
- Cooperativa de vivienda
- Cesión de uso
- Vivienda social
- Derecho de superficie
Cohousing
El cohousing es un neologismo que surge de la unión de los conceptos Collaborative – Housing[1] define un sistema residencial colaborativo, en el que se combinan espacios de viviendas de uso privativo y zonas colaborativas de uso compartido. Tiene su origen en la organización participativa de sus habitantes, mediante procesos de autopromoción y autogestión.
En países como Dinamarca o Uruguay representa un sistema habitual de acceso a la vivienda (vídeo[2]):
En Copenhague el año 2015 prácticamente el 30% de la vivienda era colaborativa[3] y en Uruguay existen más de 20.000 viviendas colaborativas en régimen cooperativo[4]
El cooperativismo de vivienda en cesión de uso constituye una forma de cohousing, que nace para satisfacer la necesidad de acceso a la vivienda y supone la puesta en común de recursos para su promoción, gestión y conservación, mediante la creación de una entidad mercantil personalista (no capitalista) bajo la forma cooperativa, que actúa con y para sus miembros y, en muchas ocasiones, con una especial preocupación por la conservación del entorno, su desarrollo y dinamización social. Se aleja de la concepción de la vivienda como valor de inversión y busca un equilibrio entre la calidad y la asequibilidad, sobre la base de la colectivización del riesgo y del beneficio.
Ostentar la propiedad del inmueble deja de ser el epicentro de la relación entre habitante e inmueble, para abrir paso a fórmulas intermedias de tenencia que centran su interés en el uso de la vivienda, para facilitar el acceso asequible a la misma y poder ofrecer una mayor estabilidad y flexibilidad en comparación con otros sistemas de tenencia tradicionales como la propiedad o el arrendamiento.
Sistema de cesión de uso
- Copropiedad y derecho de uso individual
Cuando se explica el sistema de cesión de uso se suele decir que se encuentra a medio camino entre la propiedad y el alquiler, de modo que la cooperativa ostenta la propiedad u otros derechos que le permiten poseer y/o disponer del suelo y del inmueble (por ejemplo: el derecho de superficie), mientras que los socios/as disponen de un derecho a usar la vivienda privativa y los espacios colaborativos, que se concede durante un período determinado o indefinido, dependiendo de las condiciones previstas en el título. En realidad, lo que se produce es una disociación entre la titularidad colectiva, que pertenece a la cooperativa, integrada por todos los cooperativistas, y la titularidad individual que pertenece a cada uno de los socios/as.
La titularidad individual del derecho de uso se sustenta sobre la base de un contrato privado entre la persona socia y la cooperativa, que resulta inherente e indisociable a la condición de cooperativista y que podría entenderse como la materialización de la prestación copoerativizada.[5]
En cuanto a la naturaleza que debe adoptar ese derecho a usar la vivienda, existen distintas posiciones[6], que pueden agruparse principalmente en las voces que lo entienden como un derecho real (derecho de uso, derecho de habitación, usufructo, etc.) y, por tanto, susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad y las que lo conciben como un derecho personal fruto de la relación cooperativa, posición ésta a la que me adhiero, al reafirmar la especial relación mercantil que debe existir entre las partes.
- Funcionamiento democrático y composición flexible
La cooperativa de vivienda presenta un sistema de decisión democrático, los acuerdos son adoptados por la asamblea general, que constituye la reunión de todos los socios/as, y se materializa en el principio de una persona un voto[7] con el que desaparece la atribución del poder político en función de la mayor o menor cuota de participación económica o de superficie del inmueble. A su vez, la cooperativa puede regular en sus estatutos la existencia de secciones (por ejemplo: económica, de suministros, jardinería, dinamización del barrio, etc.), que permiten la división de trabajo y la especialización en el desarrollo especifico de actividades sociales y económicas.
De especial interés resulta, también, la adaptación del principio de libre adhesión y baja voluntaria[8] que se traduce en la posibilidad de causar baja en la cooperativa y cesar en el uso de la vivienda, que será ocupada por un nuevo socio/a, recuperando la persona que causa baja la aportación obligatoria inicial reembolsable actualizada al IPC.
- No especulativo
Las obligaciones económicas de la cooperativa se determinan en función de los costes asumidos en la promoción y construcción o rehabilitación del inmueble, evitando la contratación de intermediarios en todos aquellos procesos que pueda asumir la cooperativa. El ejemplo más claro es la autopromoción, que puede representar un ahorro de entre un 15% y un 20% del coste total de la promoción.
Salvando las distancias entre los modelos existentes, las principales obligaciones económicas de los socios/as son dos:
1. Aportación obligatoria reembolsable: es la suma de capital social suscrita, con la que se adquiere la condición de cooperativista y que se recupera actualizada al IPC al causar baja en la cooperativa.
Esta aportación representa también la principal vinculación económica del socio/a que se destina a la actividad cooperativa y que determina la cuantía de su responsabilidad social. Sin perjuicio de las demás obligaciones personales que el cooperativista haya podido asumir, derivadas principalmente de las condiciones de financiación contratadas por la cooperativa (aval solidario, aval mancomunado, etc.)
2. Cuota de uso: representa la cantidad periódica que se abona durante el ejercicio del derecho de uso, no forma parte del capital social, y se destina principalmente a la devolución de las obligaciones financieras asumidas por la cooperativa (crédito hipotecario, canon anual por el derecho de superficie, etc.), al mantenimiento del inmueble y a la generación de los fondos cooperativos. Dicha cuota suele ser, incluyendo todos los conceptos, inferior al precio de mercado del alquiler y tiende a disminuir una vez amortizadas las obligaciones financieras.
La cuota de uso funciona de forma similar a la cuota del arrendamiento, pero presenta una mayor estabilidad al no estar sujeta a las fluctuaciones del mercado inmobiliario, de modo que las variaciones que pueda experimentar serán menores, puntuales y motivadas por las necesidades económicas reales de la cooperativa (por ejemplo, una subida del tipo de interés del préstamo hipotecario o una derrama para la reparación de un espacio común)
Limitación del precio: El valor de transmisión del título cooperativo y del derecho a usar la vivienda está sometido a un precio máximo, que coincide con el valor de reembolso de la aportación obligatoria inicial de la persona que causa baja y que deja libre la vivienda.
Por tanto, observamos como tanto el valor de transmisión del título cooperativo como la cuota de uso de la vivienda no están sometidas al precio de mercado y se determinan en función del coste total asumido por la cooperativa, es decir, no generan un enriquecimiento para los cooperativistas ni para terceras personas.
- Dimensión social y ambiental
El sistema de cesión de uso representa un valor social y ambiental añadido:
En primer lugar, porque a diferencia de lo que sucede prácticamente en la totalidad de comunidades de propietarios, en la cooperativa la agrupación es voluntaria y organizada, ello permite la adaptación del inmueble a las necesidades del grupo, facilita la convivencia y permite asumir una gestión más próxima a las necesidades habituales de una comunidad de vecinos, como por ejemplo las tareas de gestión y conservación del inmueble.
En segundo lugar, porque tiende a la dinamización e integración de las necesidades de su entorno y está demostrando, en las experiencias existentes, una especial preocupación por la gestión eficiente de los recursos (viviendas de certificación energética A, uso de materiales locales o km cero, etc.)
Experiencias público-privadas en España
Hay que reconocer en primer lugar el esfuerzo que se ha realizado desde el sector privado, partiendo de las iniciativas senior (vídeo: experiencia Trabensol) pioneras en España, hasta las recientes iniciativas intergeneracionales que están jugando un papel indiscutible en la difusión e implementación del sistema. A su vez, este sistema representa una oportunidad de mercado tanto para la banca ética, como para todas aquellas entidades gestoras y de acompañamiento que cada día son más profesionales e interdisciplinares y agrupan, entre otros, a profesionales de la arquitectura, economía, derecho cooperativo, planificación fiscal, ciencias ambientales y comunicación.
En este escenario, el sector público ha visto en las cooperativas de vivienda en cesión de uso una oportunidad para ampliar el parque de vivienda asequible y no especulativa, que interpela a la ciudadanía en el proceso de acceso a la vivienda y plantea una vía de regeneración de la ciudad que compromete menos recursos públicos que otras alternativas. Sin embargo, una apuesta decidida por este sistema requiere o requerirá de un esfuerzo normativo, que algunas CCAA ya han empezado a asumir, para acomodarlo a las correspondientes leyes autonómicas de cooperativas y a la múltiple y caótica legislación de vivienda protegida.
Las políticas de fomento del sistema de cesión de uso se han centrado en la concesión de suelo público mediante la constitución de un derecho de superficie oneroso de larga duración, entre 50 y 75 años, a favor de cooperativas de vivienda para la promoción, construcción y gestión de viviendas protegidas. Aunque también encontramos experiencias de rehabilitación de edificios existentes.
El mantenimiento de la titularidad pública del suelo y la calificación de vivienda protegida, aseguran su uso como residencia habitual y permanente y funcionan como cortafuegos a la especulación.
Para finalizar, incluyo a modo de ejemplo las principales experiencias públicas de fomento del cooperativismo en cesión de uso en España:
CATALUÑA (Adjudicado)
- Órgano adjudicador: Ayuntamiento de Barcelona.
- Objeto: Derecho de superficie oneroso sobre suelo patrimonial de titularidad municipal.
- Nº viviendas previstas: 110 viviendas cooperativas
- Primera adjudicación – adjudicatarias:
– La Borda, SCCL: c/ Constitució nº 83-89. Can Batlló (Barcelona)
– Sostre Cívic, SCCL: c/ Princesa nº 49. Ciutat Vella (Barcelona) – Iniciativa de rehabilitación de edificio existente.
- Segunda adjudicación– adjudicatarias:
– Llar Jove, SCCL: c/ Ulldecona nº 26-28. Sants Montjuic/La Marina (Barcelona)
– La Xarxaire, SCCL: Pg. Joan de Borbó nº 11. Ciutat Vella/Barceloneta (Barcelona)
– Sostre Cívic, SCCL: c/ Pla dels Cirerers nº 2-4. Nou Barris/Roquetes (Barcelona)
– Parkfarm, SCCL: c/ General Vives nº 4-6. Sarrià Sant Gervasi (Barcelona)
-Sostre Cívic, SCCL: c/ Espronceda nº 131-135. Sant Martí/Poble Nou (Barcelona)
- Plazo: 75 años, con posible prórroga de 15 años.
- Licitadoras: Cooperativas de vivienda en cesión de uso o entidades sin ánimo de lucro que deberán constituirse como cooperativas de vivienda en caso de resultar adjudicatarias.
- Fórmula de adjudicación:
-Primera adjudicación: Adjudicación directa.
-Segunda adjudicación: Contrato de licitación pública.
- Propuesta de licitación: arquitectónica, social y ambiental, económica y financiera, planificación y ejecución de las obras, conservación y mantenimiento y propuesta colaborativa.
- Financiación: La cooperativa puede hipotecar el derecho de superficie, previa autorización del titular del suelo, en este caso deberá constituir y mantener un fondo especial para responder del impago. La hipoteca deberá cancelarse a cargo exclusivo de la cooperativa antes de la finalización del derecho de superficie. El Ayuntamiento de Barcelona es avalista.
- Características del sistema: La cooperativa adjudicataria asume el coste de redacción del proyecto, promoción y construcción y abona un canon público simbólico por el derecho de superficie.
ARAGÓN (en adjudicación)
- Órgano adjudicador: Ayuntamiento de Zaragoza.
- Objeto: Derecho de superficie oneroso sobre suelo patrimonial de titularidad municipal ubicado en el Área de intervención F-54-2, Avenida Cataluña (Zaragoza)
- Nº máximo de viviendas: 64 viviendas cooperativas.
- Plazo: 75 años, no prorrogable.
- Licitadoras: Cooperativas de vivienda en cesión de uso y entidades sin ánimo de lucro, que deberán constituirse como cooperativas de vivienda en caso de resultar adjudicatarias.
- Fórmula de adjudicación: Contrato de licitación pública, excluido de la ley de contratos del sector público.
- Propuesta de licitación: arquitectónica, social y ambiental, económica y financiera, planificación y ejecución de las obras, conservación y mantenimiento y propuesta colaborativa.
- Financiación: La cooperativa puede hipotecar el derecho de superficie, previa autorización del titular del suelo, en este caso deberá constituir y mantener un fondo especial para responder del impago. La hipoteca deberá cancelarse a cargo exclusivo de la cooperativa antes de la finalización del derecho de superficie. El Ayuntamiento de Zaragoza es avalista.
- Características del sistema: La cooperativa adjudicataria debe presentar una garantía definitiva del 5% del precio de licitación y asume el coste de redacción del proyecto, promoción y construcción. El precio del derecho de superficie se abona en especie mediante la transmisión al ayuntamiento de la propiedad superficiaria de un mínimo de cinco viviendas terminadas.
VALENCIA (licitación prorrogada hasta 28/02/19)
- Órgano adjudicador: Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo.
- Objeto: Derecho de superficie oneroso sobre suelo titularidad del órgano adjudicador.
- Parcelas:
-Sector Rabasa Fase II. (Alicante)
-Sector 4 El Camí – La Beniata. Alcoy (Alicante)
-Sector Parque Ansaldo – San Juan de Alicante (Alicante)
-Casco Urbano – Torrevieja (Alicante)
-Sector PPR – 10 Tulell – Alzira (Valencia)
-Sector Santa Anna – Gandía (Valencia)
-Sector Benisaet – Torrent (Valencia)
- Plazo: 75 años, no prorrogable
- Licitadoras: Cooperativas de vivienda en cesión de uso, cooperativas en constitución y entidades sin ánimo de lucro, estas dos últimas deberán constituirse como cooperativas de vivienda en caso de resultar adjudicatarias. Deberán presentar garantía provisional del 2% del canon anual de la parcela licitada.
- Fórmula de adjudicación: Contrato de licitación pública, excluido de la ley de contratos del sector público.
- Propuesta de licitación: arquitectónica, social y ambiental, económica y financiera, planificación y ejecución de las obras, conservación y mantenimiento y propuesta colaborativa.
- Financiación: La cooperativa puede hipotecar el derecho de superficie, previa autorización del titular del suelo, en este caso deberá constituir y mantener un fondo especial para responder del impago. La hipoteca deberá cancelarse a cargo exclusivo de la cooperativa antes de la finalización del derecho de superficie.
- Características del sistema: La cooperativa adjudicataria debe presentar una garantía definitiva del 5% del precio de licitación y asume el coste de redacción del proyecto, promoción y construcción. El precio del derecho de superficie se abona en especie, mediante la transmisión al ayuntamiento de la propiedad superficiaria del número de viviendas íntegras computadas por m2 correspondientes al canon propuesto y que como mínimo representará una vivienda.
ISLAS BALEARES (En licitación hasta 23/04/19)
- Órgano adjudicador: Instituto Balear de la Vivienda.
- Objeto: Derecho de superficie oneroso sobre suelo titularidad del órgano adjudicador.
- Nº máximo de viviendas: 117 viviendas cooperativas.
- Proyectos y parcelas:
-C/ Es Cos nº 53, Son Servera (Mallorca) – 42 VPP
-C/ Es Molí Nou nº 1, Vilafranca de Bonany (Mallorca) – 21 VPP
-C/ Grup Escolar nº 73, Llucmajor (Mallorca) – 23 VPP
-C/ Balanguera nº 17, Santa Maria del Camí (Mallorca) – 20 VPP
-C/ Lleó XIII nº 15, Manacor (Mallorca) – 11 VPP
- Plazo: 75 años, con posible prórroga de 24 años.
- Licitadoras: Cooperativas de vivienda en cesión de uso y cooperativas en constitución que deberán constituirse como cooperativas de vivienda en caso de resultar adjudicatarias.
- Fórmula de adjudicación: Contrato de licitación pública, excluido de la ley de contratos del sector público.
- Propuesta de licitación: mejora y adaptación arquitectónica, social y ambiental, económica y financiera, planificación y ejecución de las obras, conservación y mantenimiento y propuesta colaborativa.
- Financiación: La cooperativa puede hipotecar el derecho de superficie, previa autorización del titular del suelo, en este caso deberá constituir y mantener un fondo especial para responder del impago. La hipoteca deberá cancelarse a cargo exclusivo de la cooperativa antes de la finalización del derecho de superficie. El Instituto Balear de la vivienda no es avalista.
- Características del sistema: El Instituto Balear de la Vivienda adjudica los proyectos arquitectónicos, asume los honorarios de su modificación, la tramitación y el coste de la licencia de obras y el impuesto de construcción, instalaciones y obras. El Instituto Balear de la Vivienda realiza además una tarea de gestión no decisiva para asegurar la construcción efectiva. La cooperativa adjudicataria asume el coste de construcción, la dirección facultativa y abona un canon público simbólico por el derecho de superficie.
- El Instituto Balear de la Vivienda pone a disposición las licitadoras: un modelo de estatutos de cooperativa de vivienda en cesión de uso adaptado a las necesidades del programa y un estudio económico-financiero orientativo de cada una de las promociones disponibles.
Palma, 20 de enero de 2019
Lluc Pol Bonnín del Equipo de A definitivas
[1] MONTE DIEGO, Javier. (2017) Cohousing. Modelo Residencial colaborativo capacitante para un envejecimiento feliz.
[2] LA BORDA, SCCL. (2017) Capítol 3. “Els nostres fonaments”
[3] VIDAL-FOLCH, Lorenzo. (2016) “Asociaciones y cooperativas de vivienda en Copenhague y Dinamarca”.
[4] https://www.fucvam.org.uy/
[5] R. GRAU LÓPEZ, Cristina (2018) “Sobre el marco legal aconsejable para impulsar el modelo de cooperativismo en régimen de uso”
[6] LAMBEA RUEDA, Ana (2011) “Los derechos de uso y habitación desde una nueva perspectiva: cesión de inmuebles”
[7] Ver publicación previa: “La sociedad cooperativa y los siete principios de Alianza Cooperativa Internacional”.
[8] Ídem.
Yo creo que lo que hay que conseguir es que el derecho de superficie sea por tiempo ilimitado o por el tiempo de duración del proyecto, 75 años pasan volando y los ayuntamientos se encontrarán con edificios que posiblemente vendan para hacer caja, ha ocurrido y seguirá ocurriendo, porque la historia se repite.
Muchas gracias por el artículo, lo he encontrado muy útil.
Llegué a él a raíz de una duda que me asalta desde hace tiempo relativa a los proyectos cooperativos en cesión de uso, y es que al llegar el término del período en el que se ostenta el derecho de superficie y todo lo edificado revierte al titular original del suelo (en este caso, público) sin ningún coste, entiendo yo que se genera un desequilibrio entre lxs cooperativistas que abandonan el proyecto en algún momento (y usualmente recibiendo su aportación inicial), y lxs que se quedan hasta el final del período de cesión y se van con las manos vacías. ¿Me equivoco en mi interpretación? Muchas gracias, soy arquitecta y formo parte de un grupo de vivienda en el que nos estamos planteando la idoneidad de este modelo o no para nuestras expectativas, y este punto es importante.
Hola, Clara, muchas gracias por tu comentario.
Hay que entender la cooperativa (entidad) y el derecho a construir sobre el rasante, vuelo y subsuelo de una finca ajena y a mantener la propiedad temporal de lo edificado en dicha finca (derecho de superficie) como conceptos de sujeto y derecho, respectivamente.
La cooperativa es el sujeto que va a dedicarse a la satisfacción de la necesidad de acceso a la vivienda de sus socios/as y, para ello -entre otras fórmulas- puede hacer uso de un derecho de superficie, concedido por el titular originario del suelo, que le permitirá la facultad antes señalada.
Como bien indicas, el derecho de superficie debe fijar un plazo máximo de duración, transcurrido el cual se extingue y el titular originario de la finca hace suya la propiedad de lo edificado sobre la misma. Sin embargo, la extinción del derecho de superficie no tiene porqué representar, necesariamente, la extinción de la cooperativa.
La cooperativa debe preexistir al derecho de superficie y puede, igualmente, sobrevivirle tanto jurídicamente como económicamente.
Jurídicamente, la extinción del derecho de superficie sólo supondrá la extinción de la cooperativa, cuando así esté previsto en sus estatutos o cuando suponga la imposibilidad de cumplir con su objeto social. (subsistirá, por ejemplo, con la realización de un nuevo proyecto de satisfacción de las necesidades de sus socios/as)
Económicamente, la cooperativa cuenta con una estructura de fondos obligatorios, para garantizar -entre otros- el derecho de reintegro a los socios/as.
Igualmente, suele existir una previsión de viabilidad económica. Además, en el modelo que nos ocupa, dada la amplia duración del derecho de superficie, la amortización de los costes suele producirse antes de la extinción de la duración del derecho, por lo que es posible generar nuevos fondos para replicar el modelo y evitar así una excesiva inversión en el momento de extinguirse el derecho de superficie (ello requiere solidaridad entre los usuarios/as presentes y futuros).
Aún así, en caso de darse la extinción de la cooperativa no tendría porqué darse un desequilibrio económico para ninguna de las personas socias, puesto que para la extinción de la entidad deberá llevarse a cabo su liquidación y la adjudicación del haber social y, dentro de este último, se procedería a reintegrar a los socios/as sus aportaciones.
Gracias por el interés y mucha suerte con tus proyectos
Hola Eva, gracias por el comentario.
Hay que tener en cuenta que el derecho de superficie y el derecho de uso son regímenes de tenencia muy distintos y que no tienen por qué ir juntos.
El derecho de superficie, a grandes rasgos, permite a su titular (superficiario) la facultad de edificar en el rasante, en el vuelo y en el subsuelo de una finca ajena – p.ej., obra nueva- o sobre una edificación existente – p.ej., rehabilitación-, manteniendo el superficiario la propiedad temporal de lo construido, a la vez que el titular del suelo mantiene su propiedad inicial sobre la finca.
El derecho de superficie lo tiene que constituir el propietario del suelo, ya sea público o privado, y puede pactarse a título gratuito o mediante contraprestación dineraria o en especie y, en todo caso, siempre por un período limitado tras el cual las edificaciones (que eran propiedad temporal del superficiario) revierten al propietario del suelo.
En las iniciativas de colaboración público-privada que comentábamos, ese derecho de superficie lo constituye un ente del sector público sobre suelos de su titularidad a favor de una cooperativa, para que ésta pueda llevar a cabo la autopromoción, gestión y conservación de un edificio de viviendas de protección oficial y disfrutarlas durante el tiempo pactado (normalmente 75 años) tras el cual las edificaciones pasaran a ser propiedad del titular del suelo.
Por tanto:
Titular del suelo: Ente del sector Público
Superficiario: Cooperativa de viviendas.
A partir de ahí, el régimen de uso de cada una de las viviendas puede ser variado – p.ej., usufructo, alquiler, cesión de uso-
En este caso, la superficiaria es una cooperativa de viviendas en cesión de uso (propietaria temporal de toda la edificación), mientras que los socios de la cooperativa disponen de un derecho a usar cada una de las viviendas como domicilio habitual y permanente y durante todo el tiempo que dure el derecho de superficie.
Finalmente, en cuanto a tu proyecto te recomendaría que, antes de buscar el suelo, primero te centres en el desarrollo del proyecto, estudiando su finalidad y viabilidad y las circunstancias de quienes vayan a participar. Para poder valorar luego, si se trata de un proyecto de iniciativa privada o si puede encajar con alguna de las propuestas de tu ayuntamiento, diputación provincial o gobierno autonómico.
Me gustaría saber si existe alguna via para encontrar fincas rústicas en desuso o deshabitadas para las cuales se pueda presentar un proyecto para habitar, mantener y usar dicha finca. No sé si esto es una cesión de uso, o si ni siquiera existe dicha posibilidad, pero tengo un proyecto en mente, para el cual necesito primero encontrar el espacio: casa de campo habitable.