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EL CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN DE INMUEBLES
1.- DEFINICIÓN DE OBLIGACIÓN
Tal y como lo señalan OSTERLING Y CASTILLO[1], la palabra obligación tiene un carácter universal pragmático, porque en todas las actividades de valor efectuadas por el hombre, su esquema racional es el mismo: cumplir una determinada conducta para obtener un determinado fin o valor, siendo en consecuencia también obligación al deber jurídico, es decir: Existe el deber jurídico de que todas las personas cumplan llevando una conducta o comportamiento diligente y prudente, a fin de no causar daňo a los demás (Recordar lo de Ulpiano y su no daňar a otro y vivir honestamente: sum quique tribuere, honeste vivere).
2.- EL NEGOCIO JURÍDICO
Es una construcción jurídica, derivada del latín Negotium y Iuridicus: Significa cualquier ocupación, empleo o trabajo , todo lo que es objeto de una ocupación lucrativa o de interés, que atañe al derecho o se ajusta a él
Su origen se ubica en Alemania, por lo que es pertinente traer a colación la definición de WINDSCHEID quien la define como [2] “”Declaración de voluntad de una persona, mediante la cual, el que la hace se propone establecer, cambiar o extinguir un derecho o una relación jurídica”
3.- LIBERTAD CONTRACTUAL
Es para la doctrina argentina [3]la facultad otorgada a los particulares, como consecuencia del principio de autodeterminación, para celebrar contratos de esta manera, obligarse a sí mismos, y a otros jurídicamente, por cuanto la libertad contractual es la forma de exteriorización más importante de la autonomía privada y se extiende al terreno en que los contratantes[4], con consentimiento bilateral o acuerdo, regulan sus intereses recíprocos, tratándose de bienes y servicios que movilizan la economía.
3.1.- El principio de la autonomía de la voluntad
De inspiración liberal, la doctrina de la autonomía de la voluntad postula que cada persona por la manifestación de su voluntad libremente expresada, puede obligarse y de crear su propia ley (el contrato como ley entre las partes) que debe respetar.
Sin embargo, la voluntad contractual no es en modo alguno ilimitada, de allí la regulación del objeto de la obligación, previsto en el artículo 6 del CCV.
3.2.- El contrato de adhesión
Siguiendo la corriente de la doctrina francesa más reciente[5], el contrato de adhesión, no es el resultado de la libre discusión de ambas partes puestas en pie de igualdad, sino que es impuesto por una de las partes, debido a su mayor poder e influencia económica.
De allí que exista entre ambos contratantes un desequilibrio patrimonial y social. Sin embargo, en los contratos de administración de inmuebles, el carácter de adhesión, no es de por sí una característica inherente, ya que el propietario puede elegir si quiere a una empresa o particular que estén dispuestos a contactar en base a cláusulas contractuales consensuadas, o por lo menos discutidas.
4.- EL CONTRATO DE MANDATO
Es para CORNU[6], el acto por el cual una persona otorga a otra el poder de hacer cualquier cosa por ella y en su nombre. Estando inmersa en tal definición, la figura de la confianza, la cual según el precitado autor, como creencia en la buena fe, sinceridad, lealtad y fidelidad de otro (tercero, otra parte contratante) o en sus capacidades, competencia y cualificaciones profesionales, ya que el mandato está implícitamente relacionado a tal noción de confianza. Y la definición legal la encontramos contenida en el artículo 1684 del Código Civil. Debe recordarse al respecto lo previsto en el art. 1692 en donde se recoge que el mandatario está obligado a ejecutar el mandato como un buen padre de familia, norma a su vez que se concatena con las siguientes normas del CCV: Arts. 1160, 1264 y 1270. Y en el derecho comparado, tenemos como ejemplo lo establecido en el Código Civil y Comercial Argentino en su Art. 961: “Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe. Obligan no sólo a lo que está formalmente expresado, sino a todas las consecuencias que puedan considerarse comprendidas en ellos, con los alcances en que razonablemente se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor.”
Por lo que en lo referido al derecho de obligaciones, a la buena fe hay que considerarla: “Como un deber de comportamiento que con carácter general impregna cualquier fase de la vida del contrato[7].”
Ergo, en materia contractual, la buena fe implica y trae implícita en sí, el deber de cooperación entre las partes, el cual estará circunscrito a la naturaleza específica del contrato.
Y en lo referente a la figura ideal del denominado como Buen Padre de Familia, o Bonus Pater Familiae, tenemos primeramente, sobre su significado, GARCÍA GARRIDO[8] comenta: “Figura ideal de un honesto y cuidadoso padre de familia, que se toma como modelo de comportamiento en las relaciones jurídicas. Los actos contrarios a esta actuación ideal se consideran que incurren en distintos grados de culpa o de responsabilidad.”
En consecuencia, el tipo abstracto aquí tratado (bonus pater familiae) no es una antiguaya restringida a los textos legales, sino un tipo o medida de comparación lo más flexible posible, que ha sobrevivido desde la era romana a la actualidad, lo cual cobra plena vigencia ante la irrupción de las nuevas tecnologías, tales como el internet o la telefonía móvil celular, las cuales influyen cotidianamente, tal y como lo evidencia el denominado e-commerce, y más recientemente con la situación producto del virus chino o covid 19, donde lo presencial, el contacto humano se ha restringido, tomando fuerza el contacto de forma remota, es decir de forma vía telefonía celular, correo electrónico, etc.
5.- LA GESTIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN DE INMUEBLES EN EL DERECHO COMPARADO
5.1.- Argentina
La Ley 2340 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, (Ley del Colegio Único de Agentes Inmobiliarios) que en su reforma más reciente, fijó en un 4,15% el monto de comisión a cobrar por las inmobiliarias, aparte de fijar una serie de deberes y derechos a cargo de los que se dediquen a tal actividad de intermediación inmobiliaria (arts. 10 y 11) y el deber previo de tener constituido un seguro o caución para responder ante sus clientes (art. 6).
5.2.- Mexico
Por su parte, la Ley de Prestación de Servicios Inmobiliarios del Distrito Federal (Ciudad de Mexico), define al Profesional Inmobiliario como: “Es la persona física o moral que se dedica a la prestación de Servicios Inmobiliarios por su cuenta o de terceros, mediante el pago de una remuneración económica “ definición que abarca al Corredor Inmobiliario: “Es la persona que se dedica a la promoción, comercialización, intermediación o consultoría en la permuta, compraventa o arrendamiento de bienes inmuebles” y el Administrador Inmobiliario: “La persona que se dedica a la administración de inmuebles o consultoría”
5.3.- Canadá (Quebec)
El Código Civil de Quebec (CCQ) siendo el vigente el promulgado en 1994, en cuya reforma se incluyó la figura del denominado como contrato de servicio, el cual va referido a los prestatarios de servicios profesionales, donde se incluye el régimen de administración de bienes ajenos.
De allí que para la doctrina franco canadiense, el contrato de servicio es una evolución de la figura del contrato de alquiler.
Ahora bien, dada la estructura actual del CCV y en base como ya se señaló en su artículo 1141, nada obsta para que se pudiera elaborar un contrato denominado como de servicio, fijando obligaciones específicas para las partes contratantes más allá que las especificadas en el mandato.
6.- DEFINICIÓN DEL CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN DE INMUEBLES
Podría definirse como un contrato innominado, en el cual una parte denominada el agente inmobiliario, administrador o mandatario, por una cantidad previamente fijada de dinero, se compromete con otra denominada el propietario o mandante, a actuar con prudencia, diligencia, conforme a los usos y reglas de su arte, y en beneficio de su mandante, a efectuar la administración de los bienes inmuebles que le han sido otorgados.
Se observará en este intento de definición que se confunden el mandato con el denominado por el CCQ como Contrato de Servicio, y ello es así, porque el autor considera que se está en presencia de un mandato con características especiales, ya que no se trata, simplemente de representar a otra persona, sino que debe conocer de legislación civil, inquilinaria, tributaria, etc.
7.- RELACIONES JURÍDICAS DERIVADAS DEL CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN DE INMUEBLES
7.1.- Con los arrendatarios
Es evidente que dado el panorama actual derivado del impacto del virus covid 19 o virus chino, aunado a las consecuencias derivadas del estado de postración de la economía venezolana, adicionado a instrumentos legales que claramente favorecen a los arrendatarios, es una ardua tarea el efectuar idóneamente las labores de administración de inmuebles, y salvaguardar los intereses de los arrendadores, por eso hipotéticamente habría que recurrir a situaciones que se encuentran en la delgada línea entre lo legal y lo ilegal, tal y como se desarrollará a tenor seguido:
7.1.a.- El contradocumento
Es para CORNU un acto secreto, portador de la voluntad real de las partes contratantes en contraposición al acordado previamente y exteriorizado, como por ejemplo el precio de venta declarado.
Pues bien, siendo el caso que las normas vigentes en materia de arrendamiento inmobiliario en materia de vivienda y locales comerciales, contienen normas de obligatorio cumplimiento en lo referente a la fijación de los cánones arrendaticios, entre otros puntos.
Así por ejemplo, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, fija en su artículo 13, que el arrendatario tiene el derecho a que se le efectúe un contrato escrito y autenticado, el 24 los requisitos que debe tener ese contrato, el 32 los métodos especificados para la fijación de los canones arrendaticios, etc.
Y entre otras disposiciones de interés, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su artículo 51 fija la duración mínima del contrato en un año, el 73 establece los principios para establecer el valor del inmueble, estando en el 78, la fórmula para establecer el canon arrendaticio.
Y no es descabellado suponer que existirán casos en los cuales las partes fijan un monto aparente por concepto de alquiler, pero por más escrito que se haya hecho, obviamente las partes pueden convenir mediante el contradocumento, o en casos de existir confianza, de manera verbal, por ejemplo pagar una diferencia por concepto de arrendamiento aparte de lo acordado en el contrato, ora en bolívares, o en moneda extranjera, ya que debido al envilecimiento de la moneda de curso oficial (el Bolívar) hasta los buhoneros venden en moneda extranjera (US$), por lo que no es descabellado pensar y suponer que actualmente en Venezuela se hagan pagos por concepto de alquiler en divisa extranjera (dólares, euros) y esto se efectúe en efectivo o mediante transferencias electrónicas a cuentas bancarias fuera de Venezuela.
Pero ello, a su vez, podría traer inconvenientes para los arrendadores y para su mandante, e incluso para el arrendatario, tal y como se desarrollará a continuación.
7.2.- Con la administración tributaria
La responsabilidad del mandatario en este panorama es de una gran responsabilidad, ya que siendo el arrendamiento inmobiliario un hecho imponible, ello implica el cumplimiento de una serie de deberes tributarios por parte del arrendador, el mandatario y el inquilino, pudiendo darse en caso de contravención a incumplimientos denominados ilícitos formales o materiales, y como sea que el actual Código Orgánico Tributario establece sanciones en divisas, se requiere por parte del mandatario el hacer uso de toda su capacidad organizativa, amén de prudencia, diligencia , conforme a los usos y reglas de su arte, en beneficio de sus mandatarios.
Y tan importante es este punto, que por sí solo requeriría un desarrollo específico del tema, lo cual implica el uso de la denominada planificación fiscal en materia de arrendamiento inmobiliario.
7.3.- Frente a terceros
En esta categoría se incluyen a todos aquellos que puedan tener algún tipo de interés relacionado con el inmueble, y abarca un variopinto espectral que incluye a, por ejemplo las autoridades nacionales, estadales y municipales, y particulares tales como vecinos o, de ser el caso, el particular o la empresa encargada del cobro del condominio, por ejemplo.
BIBLIOGRAFÍA
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN (Ley 26994 Argentina) consultado en la web http://www.uba.ar
CÓDIGO CIVIL ESPAÑOL Edición a cargo de Lluis Puig Ferrerol, Editorial Ariel, segunda edición, Septiembre del 2001, Barcelona, España.
CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO.
CORNU, GÉRARD: “Vocabulaire Juridique” Association Henri Capitant 7eme Edition, Juin, 2005, París.
DE HEREDIA Y ONÍS, PABLO BELTRAN: “El Buen Padre de Familia” Estudios de Derecho Civil. Homenaje al Dr. J. Beltrán de Heredia y Castaño, Edic. Universidad de Salamanca, 1984:
DICCIONARIO DE DERECHO PRIVADO, Editorial Labor, 3era Reimpresión, 1967.
GARCÍA GARRIDO MANUEL JESÚS: “Diccionario de Jurisprudencia Romana” Reimpresión 2006, Edit Dykinson, Madrid.
LETOURNAU, AUDREY: “Le contrat de service, le mandat et le régime de l’administration du bien d’autri: similitudes, différences et incidences dans le contexte des services d’invetissement. Mémoire Université Laval Québec, Canada, 2013.
Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (Gaceta Oficial 40.418 del 23 de Mayo del 2014).
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (Gaceta Oficial 6.503 del 12 de Noviembre del 2011).
OSTERLING PARODI, FELIPE y CASTILLO FREYRE MARIO: “Tratado de las Obligaciones” Vol. XVI. Primera Parte Tomo I Biblioteca Para Leer el Código Civil Pontificia Universidad Católica del Perú Fondo Editorial Primera Reimpresión, Lima 2005
TERRÉ, FRANÇOISE, SIMLER, PHILLIPPE, LEQUESTTE, YVES: “Droit Civil Les Obligations” 8eme Edition, Editions Dalloz, París 2002.
[1]OSTERLING PARODI, FELIPE y CASTILLO FREYRE MARIO: “Tratado de las Obligaciones” Vol. XVI. Primera Parte Tomo I Biblioteca Para Leer el Código Civil Pontificia Universidad Católica del Perú Fondo Editorial Primera Reimpresión, Lima 2005
[2] Diccionario de Derecho Privado, Editorial Labor, 3era Reimpresión, 1967.
[3] REZZONICO, JUAN CARLOS: “Principios fundamentales de los contratos” Editorial Astrea, Buenos Aires, 1999, pág 210
[4]REZZONICO (pág. 215 y siguientes) establece como componentes de la libertad contractual, los siguientes elementos: a) Libertad extrínseca (objetiva) para contratar o no contratar. b) Libertad subjetiva para contratar o no. c) Libertad para elegir el objeto del contrato, y configurarlo internamente, derogando el derecho positivo. d) Libertad para crear nuevos tipos o combinar los existentes. e) Libertad para el uso de las formas que las partes consideren convenientes. f) Libertad para modificar el contrato o dejarlo sin efecto.
[5]TERRÉ, FRANÇOISE, SIMLER, PHILLIPPE, LEQUESTTE, YVES: “Droit Civil Les Obligations” 8eme Edition, Editions Dalloz, París 2002, pág. 197
[6]CORNU, GÉRARD: “Vocabulaire Juridique” Association Henri Capitant 7eme Edicion, Juin, 2005, París.
[7] ROCA GUILLAMÓN, J.: «Comentario al art. 1258 del Código Civil», en ALBALADEJO GARCÍA, M. y DÍAZ ALABART, S. (dir.): Comentarios al Código Civil y compilaciones forales tomo XVII, vol. 1° A, Ed. Revista de Derecho Privado, Madrid, 1993, pág. 462.
[8] “Diccionario de Jurisprudencia Romana” Reimpresión 2006, Edit Dykinson, Madrid
RAMÓN ANDRÉS SALAS FLORES
Abogado (USM1991); Especialista en Derecho Mercantil (USM 1994); Especialista en Derecho Tributario (Universidad de Salamanca, 2005); Curso de Especialización en Derecho Administrativo (Universidad de Salamanca, 2009)
Contacto: ramonsalasf@hotmail.com
RRSS: https://www.linkedin.com/in/ram%C3%B3n-andr%C3%A9s-salas-flores-54aa60103/
Excelente artículo, felicidades Doctor Salas