AD 13/2021
Abstract: Analizamos la actualidad de las medidas vigentes en materia de alquiler adoptadas por el Gobierno debido al Covid19 hasta que finalice el estado de alarma: suspensión de desahucios, prórroga de los contratos de alquiler y moratoria del pago de la renta.
Palabras clave: alquiler, desahucios, rentas, vivienda, inquilino, arrendamiento.
El 14 de mayo ya publiqué un artículo que se llamaba “medidas adoptadas por el Gobierno en materia de vivienda tras la crisis del Covid19”. Nos encontrábamos hace casi ya un año con la mayor pandemia mundial de los últimos tiempos y el tema de la vivienda estaba en el centro, tanto porque la medida principal adoptada para frenar los efectos devastadores de la pandemia fue el confinamiento de la población, como porque en España sufrimos una gran crisis de vivienda que tiene su base en políticas públicas encaminadas a permitir que la vivienda sea un bien con el que especular más que en políticas centradas en garantizar la vivienda como Derecho Fundamental.
Prácticamente un año más tarde, en plena tercera ola, con unas cifras de contagios que nos sitúan en el punto de partida, la vivienda sigue requiriendo una especial atención y el Gobierno sigue adoptando medidas para garantizar el derecho a la vivienda, al menos mientras dure esta situación.
Las medidas actuales y que ahora veremos tienen vigencia, en principio, hasta que se termine el estado de alarma, esto es hasta el 9 de mayo de 2021.
En el artículo anterior publicado en mayo de 2020 analizamos las medidas más importantes en materia de alquiler que encontrábamos en el Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo. Pues bien, el 23 de diciembre de 2020 se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, y este Real Decreto vino a modificar ampliando y mejorando en algunos aspectos las medidas establecidas en el anterior.
Así, las principales medidas vigentes en materia de vivienda en contratos de alquiler son:
• Suspensión durante el estado de alarma del procedimiento de desahucio y lanzamiento arrendaticios en el caso de personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional.
Es importante destacar que en la redacción anterior era necesito que la persona arrendataria acreditará ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19. Esto dejaba fuera muchos supuestos de familias que ya se encontraban en una situación de vulnerabilidad previa a la pandemia. Actualmente se puede solicitar la suspensión de todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la LAU.
El inquilino/a deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en las letras a) y b) del artículo 5 del Real decreto-ley mediante la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1. Estos requisitos son los mismos que los establecidos anteriormente.
Una vez solicitada la suspensión acompañando la documentación necesaria, el Letrado/a de la Administración de Justicia deberá trasladar a Servicios Sociales toda la documentación y solicitará un informe social de vulnerabilidad. El Juez/a, analizada la documentación, así como el informe de Servicios Sociales dictará un auto en el que acordará la suspensión del lanzamiento si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y siempre que no deba prevalecer la vulnerabilidad del arrendador.
Además, se añade el artículo 1 bis que viene a recoger la posibilidad también de aplicar esta suspensión del procedimiento o del lanzamiento en los casos de los procedimientos previstos en los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esto ha ocasionado una gran debate -manipulado- al permitir la posibilidad de solicitar la suspensión de procedimientos de desahucio precario (es decir en los que la persona que ocupa la vivienda lo hace sin título -sin contrato-).
De forma intencionada se ha querido equiparar estos procedimientos con los penales de ocupación de manera se
haya cuestionado mucho esta medida gracias a titulares sensacionalistas tipo “los ocupas no podrán ser desahuciados”.
En mi opinión, precisamente una de las grandes carencias de este Real Decreto es que deja fuera los procedimientos penales de usurpación pero es que además, para que se pueda aplicar la suspensión en los procedimientos regulados en el artículo 1 bis se tiene que tratar de viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas y que las personas que las habitan sin título se encuentren en situación de vulnerabilidad económica cumpliendo con los requisitos establecidos en el artículo 5. Y, además para que opere la suspensión quien habite la vivienda sin título habrá de ser persona dependiente, víctima de violencia sobre la mujer o tener a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad.
Desde mi punto de vista, exigir que se dé una de estas circunstancias además de encontrarse en situación de vulnerabilidad, está fuera de lugar. Ahora la Ley exige que, además de falta total de recursos económicos en tu vida haya alguna otra desgracia para poder “beneficiarte” de una suspensión temporal concedida por una situación de crisis excepcional, mientras las Administraciones Públicas no tienen ninguna obligación de garantizar el derecho a la vivienda.
Por último, se deja fuera expresamente aquellos casos en los que la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito (dejando al margen todos los casos de usurpación -ocupación-), los casos en los que la vivienda sea propiedad una persona física que tenga ahí su residencia habitual o segunda residencia, los casos en los que siendo propiedad de una persona jurídica la tenga cedida a una persona física que tenga ahí establecida su vivienda habitual, aquellos casos en los que existan indicios de que en la vivienda se realizan actividades ilícitas, cuando la vivienda sea de titularidad pública o cuando la entrada en el domicilio se produzca después de haber entrado en vigor este Real Decreto.
• Prórroga extraordinaria de los contratos de vivienda habitual que finalicen desde la fecha en que entre en vigor este Real Decreto (2 de abril 2020) y hasta que termine el estado de alarma (9 de mayo de 2021). El inquilino puede solicitar la ampliación del contrato por un máximo de otros 6 meses.
Durante esta prórroga deben mantenerse las condiciones del contrato de arrendamiento por lo que no podrá subirse el precio del alquiler. La solicitud tiene que ser expresa y debe ser aceptada por el propietario, salvo que se llegue a cualquier otro acuerdo entre las partes.
Para la prórroga de estos contratos de alquiler no es necesario que se cumpla ningún requisito de vulnerabilidad.
Respecto a la prórroga de los contratos de arrendamiento, ésta se ha ampliado mediante el Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre y, la prórroga resulta de aplicación pese a que el inquilino se haya acogido ya a otra prórroga anterior, tal y como ha anunciado el Gobierno en su Guía de facilitación de acceso a las medidas, en el apartado: “prórroga contratos de arrendamiento”.
• Moratoria de la deuda arrendaticia.
Esta medida prácticamente no ha sufrido cambios desde la publicación del Real Decreto 11/2020. En los casos en los que el propietario sea una persona física, no está obligado a acordar una de las dos medidas establecidas (reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y, una vez se levante, durante un plazo máximo de otros 4 meses, o la moratoria en el pago de la renta durante todo el tiempo que dure el estado de alarma y prorrogable, mes a mes, hasta un máximo de 4 meses después.
En este caso, estas cuotas se pagarán en un plazo de al menos 3 años, teniendo en cuenta siempre la duración del contrato) y, si es el arrendador es una empresa, una entidad pública de vivienda o un gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de 10 bienes inmuebles urbanos, excluidos garajes o trasteros o una superficie construida de más de 1.500m2), el inquilino podrá solicitar una de las dos opciones, siempre que cumpla los requisitos de vulnerabilidad, debiendo el propietario comunicar su decisión en el plazo de 7 días laborables desde la solicitud.
En conclusión, podemos afirmar que este nuevo Real Decreto contempla medidas encaminadas a aliviar la situación de quienes más están sufriendo las consecuencias económicas de esta crisis sanitaria, respecto a la vivienda. Si bien es muy exigente para determinadas situaciones, se queda corto respecto a otras que, necesitando también de tales medidas, se quedan radicalmente fuera del ámbito de aplicación del Real Decreto.
Como no podemos descartar que el Estado de alarma se prorrogue por más meses dadas las gravísimas cifras en que todavía nos encontramos casi un año después, el Gobierno tendrá la oportunidad de mejorar estas medidas tan interesantes y necesarias como insuficientes para determinados inquilinos.
Beatriz Duro
4 de febrero de 2021
Beatriz Duro, abogada y mediadora. Socia directora en Duroa Abogados.
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