AD 118/2022
ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA
Abstract: En este artículo vamos a ver los principales problemas que está teniendo la Ley de Vivienda para aprobarse por el Congreso: limitación del precio del alquiler, prohibición de desalojos sin alternativa habitacional y la integración de la vivienda vacía de la Sareb al parque público de vivienda.
Palabras clave: Ley de Vivienda, Desahucios, alquileres, limitación de precios.
Tras la última década resulta evidente la necesidad de proclamar una Ley que regule el Derecho a la Vivienda, inexistente hasta la fecha.
El Derecho a la vivienda tiene un reconocimiento y protección internacional (artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos o artículo 11.1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales), y está previsto, a nivel nacional, en el artículo 47 de la Constitución Española que preceptúa que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”. De esta forma, no solo se reconoce el derecho a la vivienda sino a que ésta sea digna y adecuada.
La protección del Derecho a la vivienda en España ha brillado por su ausencia. Miles de personas han sido desahuciadas en los últimos años sin alternativa habitacional, las normas que regulan las ejecuciones hipotecarias has sufrido numerosas modificaciones a golpe de resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la que se indicaba que la norma española era contraria a la Directiva 93/13, España es el país de la Unión Europea con más condenas por parte del Comité DESC (Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales) por vulneración del derecho a la vivienda, y recientemente hemos conocido la admisión a trámite de la primera demanda colectiva presentada ante el Comité Europeo de Derechos Sociales del Consejo de Europa por vulneración del Derecho a la vivienda, y otros muchos derechos a su vez, que se está produciendo en Cañada Real Galiana, y el Consejo de Europa ha solicitado a España que tome medidas inmediatas para solucionar los problemas de luz (y es más de 4.000 personas, entre ellas, más de 2.000 menores de edad, llevan más de dos años sin electricidad).
El derecho a la vivienda, por su propia configuración, resulta un derecho necesario para el ejercicio de otros derechos como el derecho a la intimidad (artículo 18 CE), integridad física y moral (artículo 15 CE), o derecho a la salud (artículo 43 CE). De esta forma, sin garantizar el derecho a la vivienda no se garantizan el resto de derechos por lo que la vulneración siempre es múltiple.
Además, hay colectivos especialmente vulnerables, como los jóvenes, la población migrante y las mujeres que deben ser tenidos en cuenta en la redacción de la Ley.
El Anteproyecto de la Ley de Vivienda está en trámite parlamentario pendiente de aprobación. La norma está bloqueada por parte del ejecutivo y de algunos grupos parlamentarios. Sin embargo, es urgente y una prioridad que se apruebe antes de que finalice el año.
Hay tres puntos importantes que están bloqueando que salga adelante la que sería la primera Ley de Vivienda de la historia de nuestra democracia.
En primer lugar, es fundamental que se limite el precio de los alquileres. El Anteproyecto prevé que los grandes propietarios (aquellas personas físicas o jurídicas que tengan más de 10 viviendas en propiedad -excluyendo garajes o trasteros-o que posean una superficie construida de más de 1.500 m2), tendrán que adaptar el precio de sus alquileres al índice de referencia de la zona donde se encuentran o al contrato anterior si están en zonas de mercado tensionado.
Esta medida está prevista en la Disposición final primera que modifica el artículo 10 de la LAU y añade los apartados 6 y 7 al artículo 17 de la mima norma. El apartado 6 establece que “si el inmueble se encuentra ubicado en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del período de vigencia de la declaración de la referida zona, la renta solo podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10% sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda”, siempre que se den unos requisitos. Y, el apartado 7, que se refiere a nuevos contratos en los que el arrendador sea un gran tenedor, si el inmueble se encuentra en una zona de mercado tensionado, se establece que la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
De esta forma se contempla un sistema de control de precios en las zonas de mercado tensionadas que afecta únicamente los nuevos contratos cuando el propietario sea un gran tenedor, haciendo esta medida insuficiente. Según el propio Gobierno esta medida se aplicaría solo a un 6% de las viviendas. Además, deja en manos de las Comunidades Autónomas la aplicación de esta medida.
Es una regla para medir la accesibilidad a la vivienda, tanto en régimen de alquiler como de compra, que el importe que se destine al pago de la misma no supere el 30% de los ingresos de la unidad familiar. En España un 37% de las personas dedican más del 40% de sus ingresos a los gastos de vivienda. Según estadísticas de la Estrategia Nacional 2050, España ocupa el puesto 18 de los 27 en el indicador de población que sufre sobrecarga financiera asociado al pago de la vivienda.
Además, desde el 2016 los alquileres han experimentado una subida del 41%.
En este contexto, es necesario que la Ley asegure el acceso a la vivienda a precios asequibles para toda la población, con independencia de quien sea el arrendador.
En segundo lugar, es una prioridad, adoptar medidas que impidan los desalojos forzosos sin alternativa habitacional. El Anteproyecto de Ley modifica el artículo 441.5 de la LEC de forma que en los procedimientos del artículo 250.1.1º LEC, el plazo de suspensión de los procedimientos, siempre que concurran las circunstancias para ello, pasará de 1 a 2 meses en caso de que el arrendador sea persona física y de 3 a 4 meses en los casos en los que arrendador sea una persona jurídica.
A día de hoy se producen 166 desahucios al día, según datos del Consejo General del Poder Judicial. Ante este escenario, es necesario prohibir los desalojos sin alternativa habitacional siendo insuficiente la previsión legal actual.
Una solución podría ser que los grandes tenedores tengan que ofrecer un alquiler social a las familias antes de poder desahuciarlas, tal y como piden movimientos sociales.
En tercer y último lugar, es necesario que se incorpore al parque público de vivienda los inmuebles vacíos de la SAREB.
España está a la cola de Europa en cuanto a disponibilidad de vivienda pública, contando tan solo con un 1,6% de vivienda social por lo que se hace necesario ampliar el parque público para las Administraciones puedan garantizar alternativa habitacional.
Con este dato, es una realidad indiscutible que España debe aumentar su parque público de vivienda. Construir no parece la mejor idea, por tiempos, por inestabilidad de precios de los materiales y por lo tanto de costes de la obra y porque es una actividad que ya realizan multitud de promotores privados en gran medida y las corporaciones municipales (y en algunos casos autonómicas) en menor medida.
Sin embargo, dada la ingente inversión realizada en la SAREB con el fin de dotar de liquidez a la banca privada y de desbloquear los activos denominados «tóxicos», parece mejor idea que una vez esas deudas y procedimientos judiciales han sido «convertidos» (vía ejecución hipotecaria, principalmente) en inmuebles libres de cargas y titularidad del «banco malo», pasen a formar parte del patrimonio público. De esta manera el Estado (preferiblemente a través de los organismos gestores de vivienda pública de las Comunidades Autónomas) podría proveer de alternativa habitacional a aquellos hogares cuya situación económica impide participar del mercado libre, por lo elevado de los precios del alquiler o por la imposibilidad de ahorrar los suficientes fondos propios para optar a una hipoteca.
Estas medidas nos permitirían a los operadores jurídicos abandonar los «parches» a los que tenemos que agarrarnos para impedir más desahucios. Me refiero a la moratoria de lanzamientos regulada por la Ley 1/2013, que cuando finalice llevará más de 10 años vigente pese a que se configuró como una medida temporal. Y me refiero también a la suspensión de lanzamientos derivados de contratos de alquiler o precarios apoyadas en la crisis sanitaria de la COVID-19, que de momento se alarga hasta el 31 de diciembre de 2022. Y de esta manera proveer a esos hogares de soluciones definitivas, desatascando juzgados, evitando que estas situaciones sigan impactando en propietarios particulares, equiparándonos en parque público de vivienda con nuestros vecinos europeos y cumpliendo por fin los mandatos de organismos internacionales como la ONU o la UE de poner solución a la crisis inmobiliaria española que dura ya 15 años.
Para terminar, aprovecho este tema para recomendar una película dirigida por Juan Diego Botto y escrita por él y por Olga Rodríguez, “En los márgenes”, protagonizada por Penélope Cruz y Luis Tosar que retrata perfectamente y con una sensibilidad digna de quien conoce el tema que aborda, la problemática de vivienda.
Beatriz Duro
11 de noviembre de 2022
Beatriz Duro, abogada y mediadora. Socia directora en Duroa Abogados.
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