AD 56/2020
Resumen
En este artículo vamos a comentar de manera escueta la interpretación que esta Abogada y Mediadora realiza del contenido del Real Decreto – Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo y su especial incidencia para arrendatarios autónomos y arrendatarios PYMES en contratos de uso distinto a vivienda (local de negocio). Todo ello, durante el estado de alarma y sus prórrogas.
Abordaremos el mecanismo propuesto por el RDL y su posible uso por arrendatarios autónomos, y arrendatarios PYMES en contratos en vigor de espacios de uso distinto de vivienda (local de negocio). Ambos grupos necesitarán acreditar una serie de requisitos ante el arrendador. Una vez acreditado todo ello, se traducirá, en la posibilidad de obtención de una moratoria del pago en la deuda arrendaticia y una factible aplicación de la fianza para el pago de las cantidades dejadas de ingresar. De igual modo, se establecen también unas consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
PALABRAS CLAVE:
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ARRENDAMIENTOS AUTÓNOMOS Y PYMES EN TIEMPOS DEL COVID 19: LOCAL DE NEGOCIO
En este artículo vamos a comentar de manera escueta la interpretación que esta Abogada y Mediadora realiza del contenido del Real Decreto – Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo y su especial incidencia para arrendatarios autónomos y arrendatarios PYMES en contratos de uso distinto a vivienda (local de negocio). Todo ello, durante el estado de alarma y sus prórrogas.
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2020-4554
Abordaremos el mecanismo propuesto por el RDL y su posible uso por arrendatarios autónomos, y arrendatarios PYMES en contratos en vigor de espacios de uso distinto de vivienda (local de negocio). Ambos grupos necesitarán acreditar una serie de requisitos ante el arrendador. Una vez acreditado todo ello, se traducirá, en la posibilidad de obtención de una moratoria del pago en la deuda arrendaticia y una factible aplicación de la fianza para el pago de las cantidades dejadas de ingresar. De igual modo, se establecen también unas consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
En primer lugar, recordar que en el BOE del 1 de abril de 2020 del Real Decreto-Ley 11/2020 https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2020-4208, se adoptaron una serie de medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. En esta primera norma, se proporcionaba un mecanismo a los arrendatarios de viviendas en forma de medidas de apoyo.
En el último Real Decreto – Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo y su especial incidencia para arrendatarios autónomos y arrendatarios PYMES se aborda el objeto de este artículo en su Capítulo I titulado como Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos de un inmueble para uso distinto de vivienda (local de negocio). Se exponen estas medidas en los 5 primeros artículos:
CAPÍTULO I
Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos
Artículo 1. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores.
Artículo 2. Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Artículo 3. Autónomos y pymes arrendatarios a efectos del artículo 1 y el artículo 2.
Artículo 4. Acreditación de los requisitos.
Artículo 5. Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
1.- PLAZO DE SOLICITUD DE LAS MEDIDAS:
Es importante igualmente reseñar que el plazo para la solicitud será de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, la moratoria establecida en el apartado 2 de este artículo, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.
El plazo de solicitud de estas medidas: a partir del día siguiente a la publicación y entrada en vigor del RDL 15/2020, de 21 de abril, de Medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo y su especial incidencia para arrendatarios autónomos y arrendatarios PYMES: a partir del 23 de abril de 2020.
2.- POSIBLES BENEFICIARIOS DE LAS MEDIDAS
En virtud de lo que establecen los artículos 1 al 3 del Real Decreto-ley, los beneficiarios de las medidas tienen que ser arrendatarios de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de un contrato de arrendamiento de industria.
Requisitos en función de si es un arrendatario autónomo o asimilado, o arrendatarios PYMES, siempre y cuando el inmueble esté afecto a la actividad económica.
1) Requisitos para arrendatarios autónomos o asimilados:
a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
2).- Requisitos para arrendatarios PYMES:
a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
Recordamos:
– El total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
– El importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
– El número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
3.- CÓMO SE ACREDITAN LOS REQUISITOS POR EL ARRENDATARIO ANTE EL ARRENDADOR.
El arrendatario deberá presentar ante el arrendador la siguiente documentación:
a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
4.- MEDIDAS DE APOYO: MORATORIA DE PAGO
A).- Para el caso de que la arrendadora sea UNA EMPRESA O ENTIDAD PÚBLICA DE VIVIENDA O UN GRAN TENEDOR (Artículo 1)
Es claro el texto de la norma, que entiende que es un gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles, o superficie construida de más de 1.500 m2, existe una APLICACIÓN AUTOMÁTICA DE LA MORATORIA: APLAZAMIENTO DE RENTA.
Artículo 1.2: La moratoria en el pago de la renta arrendaticia señalada en este caso se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19. Su plazo máximo es de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
B).- OTRO TIPO DE ARRENDADOR. (Artículo 2).
Se facilita, en primer lugar, la autonomía de voluntad, como principio general de derecho, dejando margen para que el arrendador y arrendatario lleguen a un acuerdo. En este caso, desde el punto de vista de esta abogada, que también es mediadora, se puede acudir a un proceso de mediación.
Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles. Jefatura del Estado «BOE» núm. 162, de 7 de julio de 2012 Referencia: BOE-A-2012-9112.
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2012-9112
El arrendatario podrá también solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta con idénticos requisitos que en el artículo 1, para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia
En este caso, el arrendador será libre de aceptar o no el aplazamiento de la renta, o aceptar y / o negociar una rebaja de la renta acordado por ambas partes con carácter voluntario.
5.- POSIBLE DISPOSICIÓN DE LA FIANZA ASIMILANDOLA AL PAGO DE LA RENTA
Artículo 2.2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
6.- CONSECUENCIAS DE LA APLICACIÓN INDEBIDA DE LA MORATORIA
Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
Ana León Garrigosa
24 de abril de 2020
Ana León Garrigosa, abogada experta en litigios en Ana León abogados y mediadores.
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