AD 105/2019
ABSTRACT:
En el presente artículo analizamos las especialidades procesales que rodean el desahucio de arrendamiento de industria y sus diferencias con el desahucio de fincas urbanas o rústicas.
KEYWORDS:
desahucio | procesal | civil | procedimiento | abogados.
Cuando se nos presenta el encargo de llevar a cabo un procedimiento de desahucio de arrendamiento de industria, no debemos caer en el error de acudir a las mismas normas que regulan los procedimientos de desahucio de fincas urbanas o rústicas, pues existen diferencias fundamentales que debemos tener en cuenta para evitar disgustos a lo largo del procedimiento.
En primer lugar, decimos que nos encontramos ante un arrendamiento de industria en aquellos casos en los que el arrendador pone a disposición del arrendatario, además de un local como espacio físico, una unidad patrimonial con vida propia, es decir, se entrega un negocio en funcionamiento con todos sus elementos propios: mobiliario, maquinaria, enseres, clientela, etc., es el ejemplo de una estación de servicio.
En los casos de arrendamiento de industria, el procedimiento que debemos seguir para el desahucio es el ordinario o el verbal, en función de la cuantía. De este modo, el tipo de procedimiento nos lo van a marcar las reglas generales de la Ley de Enjuiciamiento Civil contenidas en los artículos 249.2 y 250.2, según la cuantía del procedimiento exceda o no de 6.000 euros.
Dicho lo anterior, debemos prescindir de la aplicación de las reglas especiales de los artículos 250.1.1º y 440.3 LEC, pues estas normas se aplican exclusivamente a arrendamientos de fincas urbanas o rústicas, excluyendo los arrendamientos de industria, como bien se extrae de su interpretación literal.
Sobre esta cuestión se expresa la STS, Sala Primera de 27 de febrero de 2015, cuando establece que “conforme a la dicción literal del artículo 250.1.1º, el juicio verbal es el procedimiento adecuado por razón de la materia para las demandas –que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca-“.
Sigue la mencionada sentencia diciendo que “es claro que la demanda de reclamación de rentas debidas y la de resolución y desahucio por impago de rentas o por expiración del plazo fijado en el contrato o por la Ley, debe referirse necesariamente a una finca urbana o rústica. Bastaría una interpretación literal del precepto para advertir la referencia a los arrendamientos urbanos y rústicos, que se regulan por sus respectivas normativas especiales […], y sin perjuicio de la referencia al arrendamiento financiero, excluye el resto de los arrendamientos de bienes, entre los que se encuentra el arrendamiento de industria, que se regula por las normas generales previstas en el Código Civil para el contrato de arrendamiento.
La procedencia de esta interpretación literal se corrobora con las especialidades que la propia Ley de Enjuiciamiento Civil prevé para el juicio verbal de desahucio (arts. 439.3, 440.3 y 444.1 LEC), que se justifican por la finalidad de dotar de un procedimiento ágil a la resolución de los contratos de arrendamientos urbanos, permitiendo incluso la acumulación de la reclamación de las rentas debidas que han justificado el desahucio, y facilitar que pueda ejercitarse, en su caso, la enervación de la acción a tiempo.
De este modo, la resolución de un contrato de arrendamiento de industria, como es una estación de servicio, no debía haber seguido el cauce del juicio verbal previsto para el desahucio por falta de pago o por expiración del término de la relación arrendaticia en el art. 250.1.1º LEC, sino el del juicio ordinario, conforme a las reglas previstas en el artículo 249.2 LEC”.
En definitiva, por tanto, para proceder al ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de un arrendamiento de industria, acudiremos al juicio verbal o al procedimiento ordinario en virtud de la cuantía, pero nunca a las normas especiales que regulan el procedimiento especial y ágil de desahucio, específicamente previsto para la resolución de contratos de arrendamiento de fincas urbanas o rústicas por sus especiales características
Por último, hemos de poner de manifiesto que otra de las especialidades que rodean al procedimiento de desahucio de arrendamiento de industria es que no se permite la enervación. De forma que, si el deudor paga voluntariamente, no tendrá derecho a mantenerse en el contrato, pues esta opción resulta excluida en este tipo de arrendamientos.
Efectivamente, es la anterior STS, Sala Primera de 27 de febrero de 2015, la que unificó los distintos criterios existentes en torno a esta cuestión, al exponer que “la enervación de la acción de desahucio es una excepción al régimen general de la resolución de los contratos por incumplimiento regulado en el artículo 1124 CC, que permite al arrendatario continuar en el contrato a pesar de concurrir esta causa de resolución. Esta excepción, que responde al interés del legislador de conceder en los arrendamientos sobre fincas urbanas y rústicas una segunda oportunidad al arrendatario para facilitar la continuación de los contratos, como toda excepción, debe ser interpretada de forma restrictiva por lo que se refiere a su extensión a otros contratos de arrendamiento distintos”.
En este sentido, la sentencia establece que la interpretación del artículo 22.4 LEC, reguladora del derecho a enervar el desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago, ha de hacerse de forma sistemática con las reguladoras del desahucio (arts. 250.1.1º, 439.3, 440.3 y 444.1 LEC), permitiendo, en consecuencia, la enervación de los desahucios de arrendamientos de fincas urbanas y rústicas, pero no del arrendamiento de industria, que queda excluido en virtud de la interpretación literal de estas normas.
Adrián Domingo Rodríguez
En Zamora, a 27 de noviembre de 2019.
ADRIÁN DOMINGO RODRÍGUEZ.
LETRADO DEL ILUSTRE COLEGIO DE ZAMORA. PRESIDENTE DE LA AGRUPACIÓN DE JÓVENES ABOGADOS DE ZAMORA. VOCAL DE LA FEDERACIÓN DE JÓVENES ABOGADOS DE CASTILLA Y LEÓN. RESPONSABLE DEL ÁREA DE DERECHO CIVIL DE LA CONSULTORA Siete60. MÁSTER EN DERECHO DE FAMILIA Y SUCESIONES. LICENCIADO POR LA UNIVERSIDAD DE SANTIAGO DE COMPOSTELA Y LA UNIVERSIDAD CATÓLICA ARGENTINA.
