AD 26/2019
Abstract:
En el post de hoy de A definitivas vamos a analizar uno de los contratos cada vez más utilizados en la práctica por cualquier ciudadano que se está planteando celebrar un contrato de compraventa: el contrato de opción de compra.
Efectivamente, dicha figura es cada vez más recurrente como paso previo a la perfección del contrato final de compraventa y cada vez son más personas las que acuden a él. Sin embargo, es importante conocer exactamente en qué consiste, a qué nos estamos obligando y qué requisitos debe cumplir dicho contrato para, en caso de que sea necesario, depurar las responsabilidades pertinentes.
Palabras clave:
- Opción de compra
- Compraventa
- Precio
- Plazo
- Prima
El primer problema en el que nos encontramos a la hora de realizar un estudio jurídico sobre esta figura es su falta de regulación típica: en efecto, dicho contrato no está recogido en el Código Civil y la única mención en la ley que encontramos es en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, el cual establece los requisitos para la inscripción de dicho contrato en el Registro de la Propiedad. Por ello, ha sido la doctrina y la jurisprudencia las que han ido estableciendo sus principales características y requisitos.
En cuanto a su definición, la doctrina y la jurisprudencia coinciden al afirmar que el contrato de opción de compra es un contrato autónomo (con causa propia e independiente del contrato de compraventa), en virtud del cual ambas partes pactan la facultad de atribuir a una de ellas (el optante) de decidir, simplemente mediante una declaración de voluntad en tal sentido, la celebración de un contrato de compraventa dentro de un plazo y con unas condiciones previamente determinadas.
Una de sus características esenciales es que estamos ante un contrato consensual, es decir, queda perfeccionado por el mero consentimiento de las partes. No necesita de ninguna entrega o requisito adicional más allá de la voluntad emitida por ambas partes para que sea un contrato a todos los efectos.
Por ello, la mayoría de la doctrina y de la jurisprudencia se refieren a este término como “precontrato”, puesto que es “preparatorio” de un contrato de compraventa futuro cuyos elementos principales quedan previamente definidos en el contrato de opción de compra.
En muchas ocasiones, a cambio de la configuración de dicha opción, se suele pactar un precio o prima, en cuyo caso el contrato deja de ser unilateral configurándose como bilateral.
Precisamente esta definición nos acerca a conocer los requisitos necesarios establecidos por el Tribunal Supremo para la validez de un contrato de opción de compra:
1.- La concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra. Efectivamente, la jurisprudencia ha establecido en reiteradas ocasiones que en dicho contrato debe quedar expresamente estipulado el derecho del optante a celebrar o no el futuro contrato de compraventa.
2.- La determinación del objeto, esto es, la cosa que se va a vender y comprar debe quedar delimitada de forma indubitada en dicho contrato, puesto que posteriormente sobre este objeto se va a perfeccionar la compraventa.
3.- El señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición.
4.- La concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Evidentemente, el derecho del optante de decidir sobre una compraventa futura no puede ser sine die, sino que el plazo es un elemento esencial de validez del contrato por motivos obvios: el concedente solo está obligado a conservar la cosa durante un período de tiempo determinado. En el caso de que en dicho plazo el optante no emita una declaración de voluntad en tal sentido, este derecho caduca.
Tal y como hemos expuesto dicha figura hasta ahora, puede parecernos que dicho contrato solo genera ventajas para el optante y que, desde el punto de vista del concedente, este contrato solo le genera obligaciones: no puede disponer del bien objeto del contrato en tanto dure la opción de compra por el optante y, además, debe mantener el precio y las condiciones previamente fijadas en dicho contrato en el futuro contrato de opción de compra.
Sin embargo, por el motivo por el cual esta figura es tan frecuentemente utilizada en la práctica es debido a que, como anteriormente hemos adelantado, accesoriamente se puede pactar una prima a favor del concedente: así pues, normalmente dicho contrato suele ir acompañado del pago de una prima por parte del optante que luego se descontará del precio final de la compraventa. Si en el plazo pactado el optante no ejerce su derecho, pierde esa prima en favor cedente.
Por consiguiente, si en la práctica vamos a utilizar esta figura, es muy importante el ser consciente de a qué obligaciones nos estamos sujetando, puesto que en caso de que finalmente no podamos acometer la compraventa pactada, puede tener una penalización económica muy importante para nuestros bolsillos.
Como hemos apuntado al principio del post, por último, es necesario destacar que puede ser muy interesante inscribir en el Registro de la Propiedad dicho contrato. Para ello, simplemente es necesario el acuerdo entre las partes y que se cumplan los requisitos expuestos en el artículo el artículo 14 del Reglamento Hipotecario (en resumen: que recaiga sobre un bien inmueble; que se encuentre fijado el precio y que el plazo de ejercicio de la opción no exceda de 4 años). Las ventajas de inscribir dicho contrato son los derivados de los efectos reales de la inscripción en el Registro de la propiedad: el contrato de opción de compra será oponible frente a todos los que desde ese momento quieran hacer valer algún derecho sobre el mismo inmueble.
Palma, 26 de marzo de 2019
