AD 46/2019
Abstract
En el artículo de hoy vamos a tratar un capítulo más de los obstáculos procesales que nos podemos encontrar en el día a día del ejercicio de la profesión de abogado. En concreto, analizaremos el proceso de ejecución forzosa de bienes inmuebles tras la interposición de una demanda de división de cosa común, asunto cuanto menos complejo, puesto que, una vez obtenida una sentencia en este sentido, se inicia toda una serie de entresijos procesales hasta culminar con la venta del bien y, posteriormente, el reparto de la cantidad líquida entre los comuneros.
Palabras clave
- Copropiedad
- División cosa común
- Subasta
- Convenio de realización
- Ejecución no dineraria
Como debe ser, en nuestra profesión, cuando un cliente nos pone en sus manos la demanda de un servicio profesional, el único objetivo que perseguimos y pretendemos conseguir es la total satisfacción del cliente. Cuando estamos en la posición del actor, puede parecer que llegamos al final del proceso con una sentencia estimatoria de nuestras pretensiones. Sin embargo, lamentablemente, en la realidad lo que sucede es que, una vez obtenida -con suerte- dicha sentencia estimatoria, se inicia otro verdadero proceso: el proceso de ejecución. Dicho proceso es el que, una vez completado, otorgará al cliente la realización de hecho del verdadero “petitum” de la demanda: puede ser la entrega de una cantidad líquida de dinero; la realización de una conducta; el cese de un comportamiento, etc.
Por ello, hoy vamos a analizar el supuesto de la ejecución de una acción de división común, ya que tiene la particularidad de que se trata de una condena de hacer cuyo cumplimiento en la práctica contiene una serie de condicionantes. Como bien todos conocemos, cuando existe un bien inmueble propiedad de varias personas y una sola de ellas no desea continuar en esta situación de mancomunidad, simplemente debe instar un procedimiento judicial de división de cosa común para así poner fin a esta situación (artículo 400 y siguientes del Código Civil). Este proceso terminará con una sentencia en la que, en primer lugar, se declarará la extinción de la situación de proindiviso del inmueble y, posteriormente, se declarará proceder a la venta del inmueble
Explicado así, puede parecer relativamente sencilla la solución que otorga la ley para poner fin de forma material a una situación de copropiedad de un inmueble entre varias personas. Sin embargo, la verdadera odisea procesal comienza justo en este punto, es decir, cuando procedemos a la ejecución de dicha sentencia.
En primer lugar, porque la ejecución de la acción de división de cosa común carece de una regulación específica en nuestra legislación, lo que nos obliga acudir a distinta normativa para extraer los preceptos que encajen en este tipo especial de ejecución. Por ello, la solución intermedia más lógica puede resultar, por analogía, aplicar de forma combinada: por un lado, la normativa prevista para la subasta de bienes inmuebles en la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 655 y siguientes) y para la ejecución no dineraria (artículos 669 y siguientes) -puesto que, como bien se ha expuesto, estamos ante una sentencia declarativa que contiene una obligación de hacer- y, por otro lado, aplicar todo lo referente a la celebración de subasta voluntaria prevista en la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria (artículos 108 y siguientes), en lo que resulte procedente.
Efectivamente, ni un cuerpo legal ni el otro se puede aplicar en su literalidad, puesto que, por ejemplo, no podemos aplicar los artículos sobre embargo a los que hace referencia la LEC ya que no existe ni procedimiento de apremio, ni deudor, sino que todos los comuneros se encuentran en la misma posición.
Por ello, a falta de regulación específica o de una solución legal taxativa, debemos acudir a lo que establece la jurisprudencia:
En este sentido, la postura de nuestros tribunales es unánime al establecer una prelación absoluta del acuerdo de realización, es decir, de la venta del inmueble en las condiciones que pacten las partes, apoyándose en el artículo 636 de la LEC. Dicho artículo establece que, a falta de convenio de realización, la enajenación de los bienes embargados se llevará a cabo mediante alguno de los siguientes procedimientos:
1. Enajenación por medio de persona o entidad especializada.
2. Subasta judicial.
Por ello, en primer lugar, lo que hace el Letrado de la Administración de Justicia es requerir a los ejecutados para que traten de alcanzar un acuerdo entre las partes. Dicho acuerdo puede contener cualquier contenido mientras se rija por la voluntad de las partes: por ejemplo, nada impide, acordar de común acuerdo la valoración de la finca, o bien solicitar que se nombre a un perito para ello; también será́ posible, en su caso, presentar a un tercero que adquiera el bien para sí, o bien adquirir el bien en cuestión pagando la mitad de lo que valga por cualquiera de los propietarios, etc. En definitiva, si una vez intentado, no es posible alcanzar dicho acuerdo, como se ha expuesto, la jurisprudencia establece dos soluciones:
En caso de enajenación por medio de persona o entidad especializada, la jurisprudencia considera aplicable lo establecido en el artículo 706 de la LEC sobre el hacer no personalísimo, precepto que permite que el ejecutante interese por la vía de la ejecución forzosa la realización por persona o entidad especializada, la cual será́ efectivamente el tercero que ejecute el hacer en que consiste la presente ejecución u opte por la celebración de subasta judicial.
En caso de la celebración de publica subasta, lo primero que cabe destacar es que, debido a la falta de una regulación concreta de este tipo de ejecuciones que antes comentábamos, es necesario acudir a varios cuerpos normativos que regulan la venta en pública subasta de un inmueble. Ello ocasiona que, por la propia naturaleza de la ejecución de la división de cosa común, no todos los preceptos resulten aplicables y, por consiguiente, se tenga que realizar un análisis pormenorizado artículo por artículo de los que regulan la subasta pública, para determinar cuáles son aplicables a este tipo de ejecución. De hecho, en la práctica, el LAJ en el requerimiento suele advertir a las partes que, en caso de que opten por la pública subasta, deben establecer las condiciones de la misma. En este caso, la jurisprudencia es clara al exponer que este tipo de subasta se equipara a las compraventas privadas, en la que el Juzgado solo entrará a resolver en los puntos donde no exista acuerdo.
Así, a modo de esquema, podemos destacar las siguientes particularidades de la celebración de dicha subasta:
• Es necesario para convocar la subasta la obtención de la certificación de cargas del inmueble en cuestión.
• Las partes de este procedimiento pueden participar en la subasta sin que sea necesario que depositen la consignación exigida a los demás postores para ello (un depósito de un 5% del precio).
• No es necesario que participen todos los propietarios del bien en cuestión, sino que la subasta se sigue celebrando en caso de que, por ejemplo, solo participe una de las partes. Únicamente queda desierta si no comparece ningún postor.
• Si resulta que uno de los copropietarios es el mejor postor, no es necesario que consigne la totalidad del precio, sino que se descontará la parte proporcional del precio correspondiente a su titularidad.
• En caso de que finalmente el bien se lo adjudique un tercero, el precio obtenido en la subasta se reparte proporcionalmente a la cuota respectiva de cada copropietario, descontando, si existieran, las cargas que graben la finca en la proporción en la que cada propietario deba soportarlas.
• Finalmente, en cuanto a tema de costas, dado la inexistencia de partes ejecutantes ejecutadas, pues todos ellos se encuentran en la misma posición procesal, no cabe la imposición de costas a ningún copropietario del bien, sino que los gastos de dicha ejecución se repartirán entre los todos los partícipes del bien, salvo que alguna de las partes exponga una voluntad obstativa y ponga trabas a la ejecución de dicha sentencia, en cuyo caso se le impondrán las costas de dicha ejecución.
En definitiva, todo lo expuesto anteriormente nos lleva a comprobar que, pese a que el proceso de división de cosa común puede parecer un proceso sencillo de fondo, en caso de falta de acuerdo entre las partes de las condiciones en las que se vaya a llevar la venta del bien, entramos en un proceso que puede resultar complicado y, sobre todo, muy largo en el tiempo. Todo ello nos lleva concluir que cuando estemos ante un proceso de estas características, lo más aconsejable para las partes es optar por el convenio de realización.
Palma, 29 de mayo de 2019
Autora: Xisca Company Mas
Cargo Profesional: Abogada civilista y procesalista en Vazquez & Stiff asociados Correo: xiscacompany@gmail.com
