AD 26/2022
Isla de Valdecañas, el error Urbanístico
Resumen
El Tribunal Supremo confirma la demolición del proyecto urbanístico Isla de Valdecañas situación en la provincia de Cáceres, Extremadura. Una inversión millonaria con el objetivo de crear un complejo residencial a dos horas de Madrid. Un litigio que comenzó al momento de la construcción en el año 2007, al realizar la misma sobre unos terrenos incluidos dentro de la red Natura 2000, pese a la modificación de la Ley y Regional del Suelo y los intentos de la Junta de Extremadura por mantener lo ya edificado, el alto tribunal confirma su demolición.
El perjuicio para las arcas públicas entre obras e indemnizaciones superará con toda probabilidad los 145 millones de euros.
Palabras Clave
Urbanismo, Administración, Responsabilidad, Indemnización, Tribunal Supremo
En un caso tan extenso en el tiempo como el que nos ocupa, es difícil entender que ocurrió sin poner de manifiesto una cronología precisa de los hechos. Buscando separar la parte político-periodista de la parte jurídico-periodista, lo difícil de un artículo no solo es informar del mismo, sino mantener una neutralidad que permita al lector hacer su propio juicio de valor y mantenerse informado únicamente por unos hechos descritos cronológicamente.
No voy a entrar en valoraciones políticas sobre si los demandantes tenían interés personal o alguna otra cuestión de carácter subjetivo. Si le hemos de reconocer a los litigantes que, si la ley les ha dado la razón desde el primer momento es porque conforme a nuestro estado de derecho la ley les amparaba, y está es la esencia de los sistemas jurídicos modernos, aceptar las sentencias judiciales, aunque no nos parezcan adecuadas. Si partimos de una presunción iuris tantum asumiendo que aquellas sentencias judiciales que no nos gustan no tienen la razón, caemos en el insumiso argumento circular del desprestigio judicial.
El complejo turístico-residencial, “Isla de Valdecañas” se sitúa a orillas del embalse de nombre homónimo, casi en su totalidad dentro del término municipal “El Gordo” con una pequeña zona incluida en el término municipal de Berrocalejo. Estos dos municipios forman la frontera entre Cáceres y Toledo, dos pueblos afectados profundamente por el despoblamiento y la falta de oportunidades. Es aquí donde a partir del año 2006 comienza a gestarse un proyecto urbanístico, denominado por la propia prensa, la Marbella extremeña que no comenzara a construirse sino hasta el año 2007.
La Junta de Extremadura vio en este proyecto una importante inyección de capital en una zona degradada, con escasas oportunidades, y una perdida demografía que pone en riesgo su propia existencia. Con esa base en el año 2007, la Junta de Extremadura celebra y da luz verde al proyecto, con los votos a favor tanto del PSOE como del PP, siendo presidente de la misma, Juan Carlos Rodríguez Ibarra, el área incluida en el proyecto ocuparía una superficie de 135 hectáreas, (270 campos de futbol). Una península formada artificialmente tras la construcción del embalse de Valdecañas, situada casi en su cola y afectada por el propio estiaje del mismo. Esta formación geográfica tan peculiar ofrecía otro signo de distinción en el proyecto, un solo punto de acceso y por tanto un área completamente privada, una urbanización aislada donde gozar del descanso a menos de 2 horas de la capital.
Desde un primer momento grupos ecologistas mostraron su rechazo no solo porque consideraban que era perjudicial sino, y esta es la parte principal, entendían que era ilegal y contrario a derecho. Argumentaban ya en ese momento inicial, que los terrenos afectados por el proyecto se encontraban incluidos dentro de la red Natura 2000, una ZEPA (Zona Especial Protección para las Aves) y por tanto sin posibilidad de desarrollo urbanístico. Por el contrario, la gran mayoría de los vecinos del propio termino, incluso otros limítrofes, manifestaban que esos terrenos carecían de valor ecológico, estando una parte de ellos contaminados por la existencia de varios vertederos, sin riqueza en flora o fauna que mereciera una especial protección.
El proyecto siguió adelante con el reclamo publicitario de ilustres personalidades cómo Beltrán Gómez Acebo o Carlos Baute, “un oasis cerca de Madrid” “privacidad a dos horas de la capital”.
Para el año 2011, se había construido una parte importante del complejo , 185 chalets, un hotel con 80 habitaciones, campo de golf, pistas de tenis ,pádel, campo de fútbol y una marina con 70 atraques dentro del propio embalse de Valdecañas. Ese mismo año llego el primer varapalo por parte del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura (TSJex); el Alto Tribunal de la comunidad consideraba ilegal que el proyecto denominado “Isla de Valdecañas” estuviera catalogado como un Proyecto de Interés Regional (PIR) , tal como lo había aprobado la asamblea de Extremadura en el año 2007 . Obligando en ese momento a reponer los terrenos construidos a su estado original cuanto ya estaba construida una primera fase, paralelamente y como respuesta a esta sentencia la Junta de Extremadura 20 días después, el 29 de marzo de 2011, modifica exprofeso el artículo 11.3.1 párrafo segundo de la Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del suelo y ordenación territorial de Extremadura, con el objetivo de permitir la urbanización de terrenos protegidos buscando dar respaldo legal al proyecto.
Adelantándonos unos años, está modificación “a medida” fue declarada inconstitucional en el año 2019, el Tribunal Constitucional (TC), entendió que esta acción, permitía únicamente en la homologación del proyecto de Valdecañas, contradiciendo la ley estatal del suelo, con el objetivo de eludir el cumplimiento de sentencias previas contrarias al mismo. Este fallo fue producido tras una cuestión de inconstitucionalidad presentada por el propio TSJex; entendía ya el alto tribunal de la comunidad que esta norma jurídica contrariaba de forma manifiesta la ley estatal al permitir la acción urbanística dentro de suelos incluidos en la Red Natura 2000 y por tanto no urbanizables. El punto litigioso del texto era el mencionado artículo 11.3.1 de la ley extremeña de suelo “la mera inclusión de unos terrenos en la Red Natura 2000 no determinará, por si sola, su clasificación como suelo no urbanizable. «
Año 2014, el Tribunal Supremo (TS) ratifica la sentencia emita por el TSJex, volviendo a manifestar que; “había que devolver los terrenos a su estado original”.
La Junta de Extremadura, estaba entre la espada y la pared, agotando recursos judiciales, con un proyecto que previamente había avalado con su correspondiente licencia. Por ello planteo en el año 2015 ante TSJex, la necesidad de realizar una evaluación pericial independiente, analizando cuales eran las consecuencias ambientales de acatar la sentencia y proceder al derribo del complejo. Aceptada la petición el TSJex, encargo el estudio a un órgano dependiente del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC), la estación biológica de Doñana.
En enero de 2019, el informe encargado al CSIC exponía entre sus conclusiones:
“El proyecto en el largo plazo tenía más perjuicios medioambientales que establecer una demolición parcial o incluso total del mismo”.
Año 2020, el TSJex en una decisión para algunos salomónica, ordena demoler solo aquello que está a medio construir, manteniendo las infraestructuras ya construidas y en funcionamiento. a saber; 185 chalets de los 565 proyectados, el hotel con 80 habitaciones, el club social, un campo de golf, la Marina con 76 atraques dentro del embalse de Valdecañas, y las diferentes instalaciones de deportivas. Si exigía demoler como he mencionado aquellas edificaciones a medio construir, como el hotel de cinco estrellas el cual, mostraba su esqueleto a las inclemencias del tiempo sobre la falda del embalse.
La Junta de Extremadura no solo entendió esta sentencia como positiva en relación a la imposibilidad material del derribo, sino desde el punto de vista económico. La Junta de Extremadura en sus cálculos propios asumió un coste para las arcas públicas entorno a los 145 millones de euros si se procedía a demoler el proyecto. Haciendo hincapié en este momento que, esa cifra no suponía «un reconocimiento del derecho a indemnización».
Conforme a ello en el año 2021 la Junta inició a través de la empresa pública Tragsatec, la redacción de un proyecto que incluyera la demolición de aquellas obras inacabadas dentro del complejo.
Pero, hasta que las resoluciones no son firmes, los elementos de la misma pueden cambiar y eso sucedió en el año 2022, en febrero, el TS cambia el criterio establecido por el TSJex y obliga no solo a una demolición parcial de aquello que esté en edificación sino al completo derribo del complejo reponiendo sus terrenos al estado anterior a su construcción.
Ahora empieza un nuevo proceso, no solo el proceso de derribo, sino la determinación de quien debe pagar por todo esto. No estamos ante un problema de desarrollo local o ante un cambio de actitud por parte del Alto Tribunal, esto es un grave perjuicio tanto para los propietarios como para la propia administración, es decir, todos los ciudadanos.
La Junta calculaba un perjuicio sumando la demolición y las indemnizaciones, si hubiese derecho, cercano a los 145 millones de euros, calculo que, siendo prudente antojo escaso, situando la cifra mas cercana a los 200 millones de euros.
Un dinero que sale de lo abonado por los contribuyentes o como expresa la Ley General Tributaria, los administrados. Si cada extremeño tuviera que abonar una parte alícuota del mismo, estaríamos hablando de 200 euros por cabeza, un autentico dislate consecuencia de una errónea planificación, no existía la controversia jurídica, el proyecto estaba viciado desde el principio y esto es lo grave, ninguna instancia judicial ha fallado de manera cercana a los anunciado previamente por la Junta. Ya llegará el momento de echar las culpas, eso dará lugar a pleitos posteriores, este proyecto no era en un primer momento una construcción ilegal en un espacio protegido, era una construcción con licencia autorizada y potenciada por la propia Junta Extremeña.
Nada más conocerse la noticia, algunos medios de comunicación recogían unas manifestaciones, que sin dejar de ser solo eso, son extremadamente preocupantes:
“Los propietarios adquirentes sabían que eso era ilegal y no actuaron de buena fe”, lo que a sensu contrario nos lleva a suponer la siguiente deducción, ¿buscará la administración lavarse las manos? Esto lleva a una profunda reflexión en cuanto al propio concepto de licencia. ¿Para que sirve realmente la licencia? sino precisamente para eso, verificar que se cumplen todas las condiciones legales, sentirse amparado frente a reclamaciones de terceros, sino fuera así, la licencia se convierte en un mero pago, un regalo del administrado a la administración.
Mucho me temo que los propietarios afrontan ahora otro largo proceso judicial, buscando recuperar un dinero invertido en un proyecto, que contaba con su correspondiente licencia.
Juan Manuel Riesgo Vialás
25 de febrero de 2022
- Graduado en Derecho por Universidad de Oviedo/Ceu San Pablo
- Graduado en Geografía y Ordenación Territorial por la Universidad de Oviedo
- Especialista en planeamiento urbano y derecho urbanístico
info@riesgovialas.es
