AD 52/2021
LA AFECTACIÓN Y EJECUCIÓN DE ACUERDOS EN EL SENO DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS PARA INSTALAR UN ASCENSOR
RESUMEN/ABSTRACT
En el artículo de este mes de abril, os acompaño de forma muy general y resumida como pueden afectarnos los acuerdos de las Comunidades de Propietarios, en este caso para la instalación de ascensores con el fin de suprimir barreras arquitectónicas y el carácter que ostentan estos si no los impugnamos solicitando su suspensión cautelar mediante el cauce judicial. ¡¡Veamos que nos depara la legislación y los múltiples pronunciamientos de los tribunales!!
In the article of April, I redact you in a very general and summarized way as the agreements of the Communities of Owners can affect us, in this case for the installation of elevators to eliminate architectural barriers and the character that these have if we do not challenge them by requesting their precautionary suspension through the judicial channel. ¡¡Let us see what the legislation and the multiple pronouncements of the courts have in store for us!!
PALABRAS CLAVE/KEYWORDS
- Comunidad de Propietarios/ Communities of Owners
- Acuerdos/ Agreements
- Ascensores/ Elevators
- Ejecución/ Execution
- Impugnación/ Challenge
- Suspensión cautelar/ Precautionary suspension
Entrando directamente en materia legislativa, y con el fin de organizar el contenido de este artículo, cabe aducir al artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) que habla sobre las obligaciones de los propietarios:
“c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.”
Esta obligación, ha sido objeto de idas y venidas en la interpretación de nuestros tribunales estatales, consiguiendo unir doctrina mediante la STS, Sala de lo Civil, de fecha 10 de marzo de 2016 que resolvió lo siguiente:
“Constituye un hecho incuestionable la posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos.”
Lo que sí se pasaba a cuestionar por parte de nuestro Alto Tribunal era si la necesidad de instalar un ascensor por parte de los copropietarios de las viviendas supone un derecho de la Comunidad de Propietarios (en adelante, CCPP) sin limitaciones, por el que, existiendo un quorum legal previsto, se pueda obligar a otro copropietario a ceder parte de su propiedad para la correspondiente instalación del aparato elevador.
A lo que el TS, responde de forma afirmativa, pero con ciertos matices, dado que se ha de presentar un escenario en el que se ponderen los bienes jurídicos protegidos:
“Esto es, se trata de apreciar si la afección va más allá de lo que constituye el verdadero contenido y alcance de la servidumbre como limitación o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, según el artículo 530 CC, y no como una posible anulación de los derechos del predio sirviente que concibe una desaparición de la posibilidad del aprovechamiento que resulta a su favor en el artículo 3a) de la Ley [LPH] (STS de 15 diciembre 2010).
(IV) La ocupación de un espacio privativo, en el que difícilmente concurriría el consentimiento del vecino afectado, no puede suponer una privación del derecho de propiedad al extremo de suponer una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo (STS de 22 diciembre de 2010).”
En tal sentido, y haciendo el juicio de proporcionalidad y valorando todas las circunstancias acaecidas, el TS falló que:
“La ponderación que hace la sentencia recurrida es razonable y lógica: (I) la instalación de la plataforma elevadora salva escaleras es la menos gravosa, por cuanto no afecta a la funcionalidad del local comercial, al no mermar sustancialmente su aprovechamiento; (II) al tenerse que instalar en el exterior de la escalera de acceso a la meseta del portal, y de cara a la calle, sin protección alguna respecto de ésta, no cabe duda, por la climatología del lugar, que le afectaría las inclemencias meteorológicas y, como máxima de experiencia, que sería susceptible de actos vandálicos.”
Así pues, deberemos estarnos a lo expresado al principio por el art. 9.1.c) de la LPH y, el copropietario que se vea afectado por la merma de su propiedad, tendrá derecho a ser indemnizado y resarcido por la CCPP, por lo que, para ajustar la cuantía de esta indemnización, lo más aconsejable y usual es que su cálculo y cuantificación venga avalada por el correspondiente Dictamen Técnico o Pericial, como ocurrió en la sentencia analizada, en el que quede patente la relación del valor del metro cuadrado afectado por la servidumbre en una finca de la misma zona y con idénticas características y la pérdida de utilidad del inmueble. En el supuesto de que las obras para instalar el ascensor afecten a otras estancias o instalaciones elementales de la vivienda, la CCPP también deberá hacer frente a los gastos que supongan las obras para rehacer estos espacios para que vuelva a contar con la correcta funcionalidad.
Seguidamente, también parece interesante la apreciación sobre la modificación del título constitutivo, dado que el art. 17.6 de la LPH estipula que los acuerdos no regulados expresamente en el precepto indicado, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo o en los estatutos, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, represente el total de las cuotas. Ahora bien, en los casos en que se instala un aparato elevador, cuyo fin es suprimir y hacer desaparecer las barreras arquitectónicas del edificio de la CCPP deberemos estarnos a lo regulado por el art. 17.2 de la LPH el cual establece que:
“La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes cuya finalidad sea la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y el establecimiento de ascensor, incluso si modifica el título constitutivo o los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, representen la mayoría de las cuotas.”
En este sentido también coincide el legislador catalán mediante la aplicación de su artículo 553-25. 1.a) CCC que dice:
“2. Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que debe representar, a la vez, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que se refieren a:
a) La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o, aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o a la configuración exterior.”
Entonces, por un lado, los inmuebles que ceden parte de su espacio privativo deberán ser indemnizados por la CCPP, usando, de forma aconsejable, el dictamen técnico o pericial que establezca la relación entre los metros y el precio de este, mientras que, por otro lado, aunque la ejecución de estas obras suponga la modificación del título constitutivo solo será necesario adoptarlo en mayoría simple.
A mayor abundamiento, supone obligatorio para cada copropietario consentir en su vivienda o local las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordados conforme a lo establecido en el art. 17 de la LPH. En este sentido el art. 19.3 de la LPH juntamente al art. 553-29 del Libro V del CCCat articulan que:
“Los acuerdos adoptados válidamente por la junta de propietarios, salvo que los estatutos establezcan otra cosa, son ejecutivos desde el momento en que se adoptan.”
Asimismo, también debe destacarse el art. 553-30 del Libro V del CCCat al regular lo siguiente:
“1. Los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes.
3. Los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores y los que sean precisos para garantizar la accesibilidad y habitabilidad del edificio corren a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta de propietarios. Si derivan de una decisión judicial conforme al artículo 553-25.5, la autoridad judicial es quien fija su importe en función de los gastos ordinarios comunes de la comunidad de propietarios.
4. Los propietarios que, sin causa justificada, se opongan a las actuaciones u obras necesarias y exigidas por la autoridad competente o las demoren responden individualmente de las sanciones que se impongan en vía administrativa.”
En este sentido, una vez adoptado el acuerdo, este puede ser impugnado (art. 18 de la LPH) y suspendido cautelarmente (art. 18.4 de la LPH y arts. 726.2 y 727.11 de la LEC) mediante vía judicial indicándolo de forma previa en la demanda o en Otrosí, en cuyo caso podría llegar a no ejecutarse, si así lo estimara el órgano juzgador. Salvo esto anterior, el acuerdo deberá llevarse a cabo, pues conforme a la legislación vigente, la ejecución es el único sistema previsto en el ordenamiento legislativo de la propiedad horizontal para evitar una paralización de las actuaciones de la CCPP. Así se han pronunciado, entre otras, las SSAP de Vizcaya de fecha 14 de junio de 2011; de A Coruña de fecha 19 de octubre de 2010 y de 28 de diciembre de 2012; de Madrid de fecha 22 de diciembre de 2009 y de Alicante de fecha 19 de noviembre de 2009.
En definitiva, a través de este artículo, el cual he intentado abarcar de forma muy general y sin profundizar concretamente en cada aspecto, podemos advertir que los acuerdos de las CCPP que prevean modificar sus estatutos para eliminar barreras arquitectónicas podrán ser aprobados por mayoría simple, y si no se procede a su impugnación solicitando la suspensión cautelar de estos, vía judicial, ostentarán el carácter de ejecutables, hecho que nos obligará a facilitar la servidumbre de paso para la instalación -en este caso analizado- del ascensor por nuestra propiedad, en caso de ser necesario, y recordando siempre que si la referida instalación o modificación llegara a afectar a nuestro elemento privativo, deberemos ser resarcidos e indemnizados por los daños y perjuicios que provocara el mismo.
Jaume Ibáñez Rayo
14 de abril de 2021
Jaume Ibañez Rayo
- Graduado en Derecho por la Universitat Oberta de Catalunya (2018)
- Máster de Acceso a la Abogacía por la Universitat Oberta de Catalunya (2020)
- Curso de Violencia de Género por la Universitat Oberta de Catalunya (2017)
- Curso de Mediación Nocturna por la Universitat Oberta de Catalunya (2017)
- Curso de Responsabilidad Penal del Menor por la Universitat Oberta de Catalunya (2017)
- Curso Certificado de “Justice by Michael J. Sandel” por Harvard University (2020)
- Pasante en Valero Bufete de Abogados, S.L.P (2018)
- Pasante en De Sojo & Valero Abogados, S.L.P (2019)
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