AD 51/2022
LA DIVISIÓN DE COSA COMÚN EN LA LLAMADA “PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA”
Resumen: Cuando una finca deviene indivisible, debe prosperar la acción de división de la cosa común del artículo 400 CC; situación especialmente curiosa en aquellos supuestos de propiedad horizontal tumbada, en las que las cuotas de propiedad se distribuyen por estancias del inmueble.
Palabras clave: Propiedad horizontal tumbada, LPH, División de cosa común, copropiedad, comuneros.
Muchos hemos oído hablar, en infinitas ocasiones, tanto en el ámbito profesional como en el personal, de la propiedad horizontal, regulada en la Ley de Propiedad Horizontal, Ley 49/1960, de 21 de julio.
En un principio, la propiedad horizontal fue concebida y sustentada sobre el principio de verticalidad y de unidad de edificio; pero, sin embargo, pronto se extendieron nuevos fenómenos urbanísticos que nos llevaron a hablar de una propiedad horizontal tumbada.
Esta figura, es la que mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos; tal y como consta en la Resolución de 27 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
¿Pero qué sucede cuando en una misma finca aparecen varios copropietarios, compartiendo elementos comunes y con diferentes propiedades dentro del mismo inmueble, y que, además, no quieren continuar formando parte de esa comunidad?
En esos supuestos, nos encontramos ante una indivisibilidad de la finca y aplicaríamos el artículo 400 de nuestro Código Civil: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto, no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”.
En el mismo sentido, el artículo 404 del CC, que establece: “Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”.
Así, acreditándose la existencia de un condominio, y sin que exista un pacto de mantener indiviso el patrimonio compartido, procede la acción de división de la cosa común; más aun cuando nos encontramos ante una propiedad horizontal tumbada, en la que las cuotas de propiedad se hallan divididas por estancias, circunstancia muy común en años pasados.
De esta forma, siempre que uno de los copropietarios decida no continuar con el proindiviso, prosperará la “actio communi dividendo” de nuestro art. 400 CC.
Beatriz Delgado
5 de mayo de 2022
Bibliografía: DGRN, Aranzadi, Thomson Reuters.
Beatriz Delgado
