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La exención por reinversión a través de la financiación ajena. A cargo de Daniel Santiago.

AD 18/2021

LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN A TRAVÉS DE LA FINANCIACIÓN AJENA

Resumen: La Administración del caso que nos ocupa se ha mostrado reticente a considerar válida la reinversión realizada por un contribuyente respecto de aquellas cantidades que derivan de una subrogación de préstamo hipotecario. Sin embargo, el Tribunal Supremo se posiciona a favor del comprador dado que el capital ajeno puede utilizarse para beneficiarse de la exención por reinversión; lo contrario, sería acudir a una interpretación literal y no lógica de la norma.

Palabras clave: Vivienda habitual, reinversión, financiación ajena.

Abstract: The Administration of the case in question has been reluctant to consider the reinvestment made by a taxpayer as valid in respect of amounts derived from a mortgage loan subrogation. However, the Supreme Court is in favour of the purchaser since the capital of others can be used to benefit from the reinvestment exemption; otherwise, it would be a literal and non-logical interpretation of the rule.

Keywords: Habitual housing, reinvestment, third-party financing.

En el momento en que estamos buscando un nuevo hogar es preciso atender a los beneficios fiscales regulados en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante, LIRPF) para evitar costes mayores.

Uno de los beneficios más interesantes es la reinversión en vivienda habitual. Tal concepto se halla establecido en el artículo 38. El mismo, indica que aquellas ganancias obtenidas a causa de la enajenación de la vivienda habitual podrán estar exentes siempre y cuando se cumplan con unos requisitos legales.

Al respecto de la cantidad reinvertida se entiende que la misma tiene que abarcar la totalidad del importe de la nueva vivienda; en caso de que haya un sobrante por haber obtenido en la enajenación previa una cantidad superior se tributará como una ganancia patrimonial por la diferencia.

La Administración ha tenido una especie de reticencia a la hora de interpretar y dar validez a los flujos monetarios reinvertidos. Me explico: se exige – por la Administración- una especie de relación entre lo obtenido por la venta de la primera vivienda con su destino, que será el nuevo inmueble. Además de ello, el erario no se muestra conforme con lo que se considera como financiación ajena: tan solo se aceptaría por dicha regla, lo obtenido por la venta y esto, no se encuentra exigido por la norma como quiere la Administración.

Un supuesto a lo mencionado se resuelve por el Tribunal Supremo en la Sentencia de fecha 1 de octubre de 2020 (recurso de casación número 1056/2020). En tal ocasión, el contribuyente vende su vivienda por 600.000 euros (y, aplicando la LIRPF vigente en la operación se calcula una ganancia de 263.808,03 euros) y reinvierte la ganancia en una vivienda de 280.000 euros más gastos de gestión. En el mismo acto de compra, se paga una cantidad de 32.000 euros y la compradora, a su vez, se subroga en el préstamo hipotecario del vendedor por una cantidad de 248.000 euros.

La Inspección consideró que la exención del 100% aplicada por la contribuyente era errónea. Tan solo se consideró procedente como “cantidad reinvertida” los 32.000 euros dados en metálico y otras cantidades en concepto de gastos asociados y amortizaciones del préstamo (hasta la fecha ascendían a 18.444,17 euros) objeto de subrogación.

Tras estos hechos, la recurrente (compradora) interpone una reclamación económico-administrativa ante el TEAR de Cataluña; pero, se inadmite. De la misma forma, en instancia superior – Tribunal Superior de Justicia de Cataluña – lo desestima.

Según el artículo 41 del Reglamento del IRPF (texto que enumera los requisitos legales para considerar válida la reinversión): «cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión» seguidamente, en el apartado tercero, se expone que:

 «La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones.»

La posible controversia de la presente cuestión se centra, como bien dice el Abogado del Estado en la sentencia, en el concepto de “reinversión”. No existe una definición para ello por lo que su tesis sería la siguiente: «si la parte de la adquisición de la nueva vivienda se produce con financiación ajena, la parte financiada por la entidad bancaria no constituye reinversión (salvo por la parte del préstamo efectivamente amortizado en el periodo en que pueda efectuarse la reinversión – que son los dos años mencionados-»

A pesar de ello, el Tribunal acuerda lo siguiente: «coincide esta Sala con el recurrente en que la Administración realiza una interpretación del concepto de reinversión de naturaleza prácticamente física entendiendo que se trata de un traslado material de un flujo monetario de un origen a un destino predeterminado en lugar de atender al concepto económico de inversión entendiendo que hay reinversión cuando el nuevo activo adquirido (la vivienda habitual de destino) iguala o supera el precio obtenido de la enajenación del activo precedente (la vivienda habitual de origen)» finalmente alude a que «no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo por un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamos de un tercero».

Resulta evidente la postura del Tribunal Supremo dado que la obtención de cantidades a reinvertir por medio de la financiación ajena es una alternativa válida conforme lo expuesto por el artículo 41 del Reglamento. La negativa a considerarlo sería ir más allá de la finalidad lógica de tal artículo.

Daniel Santiago

12 de febrero de 2021


Imagen del autor Daniel Santiago Marcos
Daniel Santiago Marcos
RESEÑA PERSONAL
  • Graduado en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares (UIB) en 2017.
  • Máster Universitario en Abogacía UIB, en 2018.
  • Máster Universitario en Fiscalidad por la Universitat Oberta de Catalunya (UOC), en 2019.
  • En 2016 comenzó su desarrollo profesional en el despacho MM Abogadas, en Palma de Mallorca.
  • Durante 2018 se integró como abogado en prácticas del departamento Jurídico-Fiscal de FIS3 Asesores, Palma de Mallorca.
  • Miembro del Ilustre Colegio de Abogados de las Islas Baleares (ICAIB), con número de colegiado 6.583.
  • Formó parte del Bufete Lafuente Abogados en el año 2018 a 2020 en el Departamento Fiscal.
  • En 2020 se incorpora en DMS Consulting concretamente en el equipo de Derecho Tributario dirigido por Alejandro del Campo.
  • En la actualidad es investigador predoctoral (FI_SDUR) en Derecho Financiero y Tributario en la Universitat de Girona.

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