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LA HIPOTECA INVERSA; SU FINALIDAD Y POSIBLES CONSECUENCIAS. Ignacio Fernández Salar

AD 53/2020

Resumen:

El envejecimiento de la población y la esperanza de vida en España, debido a los grandes avances médicos y al sistema de bienestar, junto a la escasa cuantía de las pensiones públicas en relación a la calidad de vida, obliga a examinar uno de los productos bancarios menos utilizados actualmente, como es la hipoteca inversa.

Abstract:

the aging of the population and life expectancy in Spain, due to the great medical advances and the welfare system, together with the low amount of public pensions in relation to the quality of life, forces us to examine one of the banking products less used currently in Spain, as is the reverse mortgage.

Palabras clave:

Hipoteca, inversa, interés, envejecimiento, renta, complemento, soluciones.

Cada año, el Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC) elabora un “Perfil de las personas mayores en España”.   Según su Informe del pasado año 2019, las personas de 65 y más años representaban el 19,4% de la población total de España.  En el año 2007, casi siete millones y medio de personas (7,41 exactamente).  Estos datos suponen casi diez puntos más que hace 50 años.  Esto es, si hace 40 años uno de cada diez habitantes tenía más de 65 años, en la actualidad es casi uno de cada cinco.  Asimismo, la esperanza de vida en España es una de las más altas del mundo.

Por tanto, la población española sigue experimentando un notable proceso de envejecimiento. Así, y de seguir esta tendencia, se prevé, según estimaciones del Instituto Nacional de Estadística que, para el año 2066, el conjunto de personas mayores en España alcance los 14 millones de personas.  Los avances médicos y el sistema de bienestar han alargado la esperanza de vida (en la actualidad, en España se sitúa en 82 años), de tal forma que, según el Informe del Departamento de Asuntos económicos y sociales de las Naciones Unidas del año 2019 y publicado a principios de este año 2020 (World Population Ageing 2019), para el año 2050, España se situaría entre los países más envejecidos del mundo.

Teniendo en cuenta que, a principios de este año 2020, en España se situaba el número de pensionistas en 8,9 millones, que el gasto total de pensiones fue de 9.872,32 millones de euros, que en el año 2018 el déficit público español se situó en casi 30.500 millones de euros, estando el 44% de dicha cantidad su origen en las pensiones de la Seguridad Social  (en noviembre de 2019, el déficit se situó en 10.987 millones) y que el panorama de las pensiones públicas preocupa, cuanto menos, respecto a su sostenibilidad  -en la actualidad, la media de una prestación de jubilación contributiva roza la cantidad de 1.500 €/mes,  mientras que la de una pensión no contributiva no alcanza los 400 €/mes-, según reiterados informes del Banco de España, una de las formas que por la que tener una mayor pensión y/o complementarla es la hipoteca inversa.

La hipoteca inversa, que sólo puede ser concedida por una entidad de crédito, por un establecimiento financiero de crédito o por entidades aseguradoras autorizadas para operar en España, es el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual solicitadas por personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.   Al contrario que en la hipoteca convencional, en este caso es el titular quien recibe del banco una cantidad a cambio del piso (normalmente en forma de renta mensual); la ventaja es que puede seguir utilizándolo hasta su fallecimiento y en ningún momento pierde la propiedad de su vivienda.  La cantidad del préstamo estará ligada siempre al valor de la vivienda y a la forma en la que se quiera cobrar el importe. En caso de cobrarla toda de golpe, la cantidad será la tasación que el banco haga de la casa. Sin embargo, lo normal es usar la hipoteca inversa para obtener una renta mensual, trimestral o semestral; y, evidentemente, a mayor edad, mayor importe del préstamo  -suele ofrecerse, desde el 26% de la tasación de la vivienda a los 65 años y al 46% a partir de los 85 años, con un tipo de interés que suele rondar entre el 5% y el 6%,  tipo menor que el que se fija en un préstamo personal pero mucho más que una hipoteca convencional-.

La hipoteca inversa comenzó su comercialización en España en 2007 a través de cajas de ahorro y en 2013 a través de BBVA, pero se dejaron de comercializar durante la crisis financiera y a, fecha actual,  apenas llegan al centenar de personas, mientras que en el Reino Unido (que es de donde procede), en el año 2018, se contrataron más de 47.000.

En efecto, la hipoteca inversa fue introducida jurídicamente en España mediante la Disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero.   La hipoteca inversa se aprobó por las explicaciones ofrecidas en el punto VIII del Preámbulo de la citada Ley 41/2007, de 7 de diciembre. Básicamente por dos factores:  1) la previa aprobación de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia  -que regula las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio del derecho subjetivo de ciudadanía a la promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia- y  2) para hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros para paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida.  Se recoge en dicho punto VIII que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permita a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar.

Como se ha expuesto, si bien esta modalidad de hipoteca no convencional tiene sus ventajas  (siendo la vivienda habitual, además, el beneficiario no habría que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al constituir el préstamo, aunque es evidente que el acreedor, el banco, buscará viviendas de alto valor para poder obtener más partido al préstamo y garantías;  por otra parte, las cantidades recibidas por la hipoteca inversa no se consideran, en ningún caso, renta a efectos de IRPF),  tiene una serie de riesgos y consecuencias posteriores a su firma.  Una de ellas es que la renta que cobrará el beneficiario no se actualiza, por lo que el capital irá perdiendo valor por el efecto de la inflación. Otra que,   al fallecimiento del beneficiario, a los herederos les corresponderá tanto la propiedad de la vivienda cuanto asumir la deuda acumulada con la entidad financiera para cancelar el préstamo, para lo que dispondrán de dos opciones: bien quedarse con la vivienda, objeto de la hipoteca inversa, para lo que deberán liquidar la deuda con la entidad, devolviendo el dinero prestado  -si no dispusieran de patrimonio para hacerlo podrían financiarse mediante la constitución de una hipoteca normal sobre la vivienda, por el importe de la deuda-, o bien vender la vivienda, lo que el importe de la misma se habrá de utilizar para cancelar el préstamo tomado por el deudor hipotecario, pero si la cantidad no fuera suficiente para la cancelación de la hipoteca, la entidad acreedora podrá instar siempre la venta de otros bienes de la herencia. 

Finalmente, la mayoría de las entidades permiten contratar, al tiempo de la hipoteca inversa, un seguro de renta vitalicia diferido, que suele hacerse para el caso de que el deudor hipotecario sobreviva a la edad calculada para la operación del préstamo y se terminara el importe dinerario de la hipoteca: en este caso, si bien el deudor seguiría cobrando su renta mensual, hay que tener en cuenta siempre que este tipo de seguros vinculados son extremadamente caros y en la mayoría de las ocasiones, las entidades tratarán de cobrarlos en un pago único a la firma de la hipoteca inversa.  Además, son seguros extremadamente complejos, faltos de transparencia y que, en alguna ocasión, los Tribunales los han declarado nulos  (v.gr. SAP Madrid núm. 207/2017 de 30 de mayo).

Una de las soluciones para que se contratara más este producto debería ser, en primer lugar, una regulación jurídica más seria y exhaustiva, una ley actualizada -la vigente está totalmente desfasada y regulada someramente en una simple Disposición Adicional- que estimule la firma de este producto porque los solicitantes son personas mayores.  Una Ley que especificara que el tipo de interés que fija la entidad financiera fuera igual a la de una hipoteca convencional  (ya se ha indicado, anteriormente, que es mayor que en ésta), que el valor de la tasación de la vivienda sea un tanto superior al que se aplica -suele rondar el 30%-  y que la información al consumidor sea más transparente (de esta forma, no serían necesarios, en muchos casos, los seguros vinculados).  Porque la entidad financiera, tal y como está regulado actualmente este producto, tiene más que garantías suficientes para cobrar el importe del préstamo.

Ignacio Fernández Salar

21 de abril de 2020


Ignacio Fernández SalarAbogado y Asesor de empresas.

Licenciado en Derecho en 2001 por la Universidad pública de Murcia, Abogado colegiado en ICAMUR desde 2007, ex opositor a la Carrera Judicial y Fiscal durante tres años, especializado en temas civiles, mercantiles y penales

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