AD 13/2020
Abstract: Este artículo trata sobre la suspensión de lanzamientos derivados de procedimientos de ejecución hipotecaria en casos de vulnerabilidad, así como la necesidad de dotarlo de una regulación definitiva y amplia que acabe con los desahucios forzosos sin alternativa habitacional y garantice el derecho a la vivienda.
Palabras clave: Moratoria, lanzamiento, desahucio, Derecho a la vivienda.
A raíz de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 -asunto C 415/11, caso Aziz, se publica la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social que introduce la posibilidad de suspensión de los lanzamientos siempre que se cumplan una serie de requisitos. Así, una vez la entidad bancaria, a través del procedimiento de ejecución hipotecaria, se ha adjudicado la vivienda, podemos encontrar una vía para suspender el lanzamiento hasta el 15 de mayo de 2020: la moratoria.
La suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables se estableció por primera vez en el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios y se regula en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, modificada por el Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, y a su vez modificado por el Real Decreto 5/2017, de 17 de marzo.
Con las modificaciones se han ido ampliando los años de suspensión de los lanzamientos, así el artículo 2 del Real Decreto 5/2017, de 17 de marzo, dice: «hasta transcurridos siete años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo«.
En este primer artículo encontramos un dato fundamental y es que, para poder acogerse a la moratoria es necesario que la vivienda haya sido adjudicada a la entidad acreedora o persona que actúe por su cuenta. Esto tiene especial relevancia porque habrá que tener en cuenta que en aquellos casos en los que un tercero se adjudique el inmueble, no hay posibilidades de optar a la moratoria, pese a cumplir con todos los requisitos de especial vulnerabilidad y exclusión social.
Desde mi punto de vista, esto carece de sentido pues si tenemos en cuenta que la posibilidad de que una familia se acoja a la moratoria tiene su razón de ser en evitar que sea abocada a una situación de exclusión social, es evidente que es irrelevante quién sea el adjudicatario de la vivienda.
Otro dato importante es que sólo se pueden acoger a la moratoria aquellas personas que tengan próxima la fecha de lanzamiento en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Ahora veremos que los requisitos necesarios para que una familia pueda acogerse a la moratoria son estrictos de forma que está garantizado que sólo se concede esta medida a personas que se encuentran en una situación de vulnerabilidad y que, de producirse el lanzamiento, se verían en una situación de exclusión social.
Hay unos requisitos personales, que te encuadran dentro de los supuestos de especial vulnerabilidad, así como una serie de requisitos económicos que te sitúan en el umbral de exclusión social.
Supuestos de especial vulnerabilidad: para que se pueda considerar que tu unidad familiar se encuentra dentro de los requisitos de especial vulnerabilidad, tendrán que darse, al menos, una de las siguientes situaciones:
– Familia numerosa.
– Unidad familiar monoparental con hijos a cargo.
– Unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
Antes, con la redacción de la Ley 1/2013 y posteriormente con el Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de febrero, el menor tenía que ser de edad inferior a 3 años. Con la última reforma se amplió este requisito, desde mi punto de vista acertadamente, dado que es indiferente que el menor tenga 3, 6 o 10 años.
– Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
– Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo.
En las redacciones anteriores, además de estar en situación de desempleo, se exigía «haber agotado todas las prestaciones«.
– Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
– Unidad familiar en la que exista una víctima de violencia de género.
– El deudor mayor de 60 años. Esto tampoco se contemplaba en la Ley 1/2013, lo que llevaba a que las personas que vivían solas no podían verse beneficiadas por esta Ley dado que se entendía que una persona sola no constituía unidad familiar. Ahora si eres mayor de 60 años puedes acogerte a la moratoria, aunque vivas solo.
La Ley dice que entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
A efectos de acreditar los miembros de la unidad familiar se tendrá en cuenta aquéllos que consten en el certificado de empadronamiento «con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores«, artículo 2.b).2 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo.
Si el deudor hipotecario cumple con alguno de estos requisitos, puede decirse que se encuentra en un supuesto de especial vulnerabilidad y podrá acogerse a la moratoria si además cumple con todos estos requisitos de carácter económico:
- a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas. Dicho límite será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas en los supuestos previstos en las letras d) y f) del apartado anterior, y de cinco veces dicho indicador en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
- b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
Se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.
- c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
- d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
En mayo de este año se termina la moratoria y espero que el nuevo Gobierno dicte otro Real Decreto volviendo a ampliar su duración. Realmente lo deseable sería que esto se hiciera mediante Ley y no a través de Real Decreto.
Además, deberían aprovechar para cambiar algunas cuestiones importantes, al menos las siguientes:
En primer lugar, como ya apuntaba al principio del artículo, es importante modificar la Ley permitiendo que pueda acogerse a la moratoria cualquier persona con independencia de quien se haya adjudicado la vivienda. Que esta posibilidad esté condicionada a que la entidad acreedora sea quien se adjudica el inmueble es injusto para los ejecutados.
Hay que tener presente que la moratoria no es un regalo o un favor que se hace a quienes están inmersos en una ejecución hipotecaria con el lanzamiento acechando, es una medida necesaria y una obligación del Estado en tanto que tiene que garantizar el derecho a la vivienda de quienes se encuentran en una situación de vulnerabilidad y exclusión social.
El panorama que hemos vivido en los últimos años, con desahucios diarios, no nos puede hacer olvidar que los desahucios forzosos sin alternativa habitacional contradicen los pactos internacionales, que Naciones Unidas atribuye responsabilidad a la Administración por el escaso parque de vivienda disponible y que el Comité DESC (Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales), ya ha dictado hasta tres dictámenes condenando a España por vulnerar el derecho a la vivienda.
Por este motivo, además sería importante que cualquiera pudiera acogerse a la moratoria con independencia del procedimiento judicial a través del que se vaya a acordar el lanzamiento o desahucio (ejecución hipotecaria, procedimiento verbal de desahucio por falta de pago, procedimiento de desahucio por expiración del plazo …), en situaciones de vulnerabilidad y exclusión social, es necesario prohibir los desalojos sin alternativa habitacional. Este es un gran reto que el nuevo Gobierno tiene que abordar.
Po último, la norma debería referirse a todos como “unidad familiar o persona” de forma que no haya dudas de que una persona que reside sola (por ejemplo, víctima de violencia de género) pueda cumplir el requisito de vulnerabilidad, así como -siendo imposible que la Ley contemple la infinita casuística donde tienen lugar situaciones que justifican el acogimiento de esta medida- otorgar cierto margen de actuación al juzgador, para apreciar la vulnerabilidad y por tanto, conceder la moratoria aunque desde una interpretación estricta no se cumplan la totalidad de los requisitos por algún motivo que lo justifique.
Beatriz Duro
3 de febrero de 2020
Beatriz Duro Álvarez del Valle
Abogada y mediadora. Socia directora en Duroa Abogados.
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Que ocurre con el lanzamiento una vez transcurrida la moratoria levantado el estado de alarma en el caso de un hipotecante NO deudor o deudor que por necesidad pide prestado con garantía hipotecaría (con posterioridad a la adquisición de la vivienda) y que además de encontrarse en situacion de exclusión y vulnerabilidad económica cumple el resto de requisitos recogidos en el Decreto-Ley. Acaso no son igual de vulnerables o no deben ser tratados con la misma protección que aquellos que pidieron prestado para adquirir dicha vivienda?
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