AD 65/2020
MEDIDAS ADOPTADAS POR EL GOBIERNO EN MATERIA DE VIVIENDA TRAS LA CRISIS DEL COVID19
Abstrac: En este artículo vamos a analizar la problemática en torno a la vivienda, agudizada más por la crisis del Covid-19, así como las medidas urgentes adoptadas por el Gobierno, tanto en materia de alquiler como en materia hipotecaria.
Palabras claves: Vivienda, alquiler, Covid19, hipoteca, moratoria, renta, desahucio.
La crisis sanitaria que estamos viviendo a nivel mundial provocada por el Covid19 se ha convertido, sin duda, en una crisis también económica.
De nuevo la vivienda, ese bien de primera necesidad capaz de frenar la pandemia a través del confinamiento de la población, pero que está más ligado a las leyes del mercado que a los derechos humanos, se ha vuelto un problema para miles de familias que tras el cambio drástico de sus circunstancias económicas se ven imposibilitadas o con dificultades para asumir el pago de la hipoteca o del alquiler.
El Gobierno ha adoptado medidas urgentes en materia de vivienda, medidas necesarias sin duda, pero también mejorables e insuficientes en tanto que la crisis de vivienda la llevamos arrastrando desde hace muchos años.
En España el parque público de vivienda representa tan sólo el 1,5%, mientras que en Europa está entre el 15 y el 30%. La falta de políticas públicas de vivienda (o las desacertadas políticas adoptadas en esta materia, tendentes a favorecer al mercado inmobiliaria permitiendo y facilitando la especulación) ha provocado que millones de personas no vean garantizado su derecho a la vivienda, siendo éste un problema de primer orden en nuestro país.
El Relator especial de Naciones Unidas sobre pobreza extrema, Philip Alston, en su visita a España el pasado mes de febrero del 2020 expresó que España tenía una crisis de vivienda de proporciones inquietantes y señalaba esto como una de las cuestiones prioritarias a abordar por el Gobierno apostando por la regulación del precio de los alquileres, como han hecho otras ciudades europeas como Francia o Berlín o varias ciudades de EEUU.
Dada esta situación extrema, las medidas adoptadas son insuficientes y hay que tratar de que se hagan extensibles, más allá de esta situación concreta de crisis, de forma que se adopten medidas tendentes a garantizar el derecho a la vivienda.
Las medidas más importantes en materia de alquiler las encontramos en el Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo, y la más importante en materia de hipotecas en el Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo.
El Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo, prevé varias medidas en materia de alquiler, en concreto tres:
En primer lugar, en el artículo 1º se establece la suspensión de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Esta medida se refiere a los procedimientos de desahucio de alquiler.
En aquellos procedimientos en los que el inquilino acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional, se acordará por el Juzgado la suspensión del procedimiento durante un periodo máximo de 6 meses.
En segundo lugar, el artículo 2º prevé la prórroga extraordinaria de los contratos de vivienda habitual que finalicen desde la fecha en que entre en vigor este Real Decreto (2 de abril 2020) y hasta dos meses después de que termine el estado de alarma. El inquilino puede solicitar la ampliación del contrato por un máximo de otros 6 meses.
Durante esta prórroga deben mantenerse las condiciones del contrato de arrendamiento por lo que no podrá subirse el precio del alquiler.
La solicitud tiene que ser expresa y debe ser aceptada por el propietario, salvo que se llegue a cualquier otro acuerdo entre las partes.
Para la prórroga de estos contratos de alquiler no es necesario que se cumpla ningún requisito de vulnerabilidad.
Y, en tercer y último lugar, los artículos 3º a 9º prevén la moratoria de la deuda arrendaticia.
Es necesarios diferenciar dos supuestos en función de quien sea el arrendador. Así, cuando el arrendador sea una empresa, una entidad pública de vivienda o un gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de 10 bienes inmuebles urbanos, excluidos garajes o trasteros o una superficie construida de más de 1.500m2), se establece la moratoria del pago de la renta o la condonación, total o parcial, de la misma, siempre que se llegue a un acuerdo en este sentido entre las partes o que el arrendador/a lo solicité antes del 2 de julio.
El arrendador tendrá que optar por una de estas opciones en el plazo de 7 días laborables: reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y, una vez se levante, durante un plazo máximo de otros 4 meses, o la moratoria en el pago de la renta durante todo el tiempo que dure el estado de alarma y prorrogable, mes a mes, hasta un máximo de 4 meses después. En este caso, estas cuotas se pagarán en un plazo de al menos 3 años, teniendo en cuenta siempre la duración del contrato.
En el supuesto de que el arrendador de la vivienda sea una persona física que no se pueda considerar gran tenedor, también puedes solicitar una moratoria del pago de la renta o una reducción de la misma en el plazo de 1 mes. El propietario tiene un plazo de 7 días laborales para contestar a la solicitud, pero no estará obligado a adoptar una de estas medidas.
Si no aceptara ningún acuerdo, puedes acceder a un programa de ayudas que consiste en una financiación bancaria para las personas vulnerables, avalada por el Estado, sin intereses ni gastos. Estos créditos se concederán por un máximo de 6 años prorrogable por otros 4. Esta financiación se debe destinar al pago del alquiler.
Para articular estas ayudas, el 11 de abril se publicó en el BOE la Orden Ministerial de 9 de abril por la que se modifica el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 por el que se prevén ayudas económicas para el pago del alquiler de hasta 900€/mes y durante un plazo de hasta 6 meses, así como una ayuda que puede alcanzar hasta los 5.400€ para aquéllas personas que hayan accedido a las ayudas de financiación previstas en el artículo 9 del Real Decreto Ley 11/2020 para satisfacer, total o parcialmente, el pago de la renta.
Estas ayudas que se tendrán que solicitar antes del 30 de septiembre de 2020 ante cada Comunidad Autónoma, que será la competente para la gestión y concesión de las mismas y podrán acogerse a ellas cualquier persona que en su condición de arrendatarios de vivienda habitual, acrediten estar en situación de vulnerabilidad económica y social sobrevenida a consecuencia del COVID-19 y cada Comunidad Autónoma establecerá que se considera situación de vulnerabilidad. *Al final del artículo os dejamos los enlaces para solicitar la ayuda en cada Comunidad Autónoma.
Además, en esta Orden Ministerial se establece en su artículo 4 un programa para garantizar alternativa habitacional para personas víctimas de violencia de género, personas sin hogar, personas objeto de desahucio de vivienda habitual y personas especialmente vulnerables (quienes ostenten esta consideración por Servicios Sociales), debiendo las Comunidades Autónomas poner a disposición de estas personas una vivienda de titularidad pública para ser ocupado en régimen de alquiler y, si no fuera posible porque no se disponga de este tipo de vivienda, de titularidad privada.
Además, se establecen ayudas para estos alquileres de hasta 600€/mes para el pago de la renta y hasta 200€ para hacer frente a los suministros básicos.
El artículo 5 del Real Decreto 12/2020 define los requisitos que deben darse para encontrarte en una situación de vulnerabilidad, debiéndose dar todos ellos:
– Se considerará que se encuentra en situación de vulnerabilidad el obligado al pago de la renta que haya sufrido un ERTE, o una reducción de jornada por motivos de cuidados, o, en caso de ser empresario haya sufrido una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando el mes anterior a la solitud:
- Con carácter general, 3 veces el IPREM, que se incrementará 0,1 por cada hijo a cargo en la unidad familiar, o persona mayor de 65 años, o 0,15 veces el IPREM por cada hijo a cargo en familias monoparentales.
- Si en la unidad familiar hay algún miembro con una discapacidad superior al 33%, el límite será de 4 veces el IPREM, y hasta 5 veces el IPREM en función del % de discapacidad.
– Que la renta + los gastos básicos y suministros resulte superior o igual al 35% de los ingresos del conjunto de la unidad familiar.
Además de cumplir estos requisitos, sólo podrán beneficiarse de estas “ayudas” -suspensión de procedimientos de desahucio sin alternativa habitacional o moratoria de la deuda arrendaticia- quienes no sean propietarios de ninguna otra vivienda, salvo que el solicitante sea propietario de un % de otra vivienda por herencia o, aun siendo propietario, no pueda disfrutar de su vivienda por separación, divorcio o cualquier otra causa ajena a su voluntad.
Por su parte, en materia hipotecaria, el Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo prevé, en su artículo 7 una moratoria del pago de la cuota hipotecaria de los préstamos contratados para adquisición de vivienda habitual, ampliada por el RD 11/2020 también para los préstamos hipotecarios para adquisición de inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los autónomos, o para adquisición de vivienda distinta a la habitual destinada al alquiler y que se haya dejado de percibir la renta como consecuencia de la crisis sanitaria.
El deudor debe hacer la solicitud de suspensión del pago de la cuota al banco acompañando toda la documentación acreditativa de la situación de vulnerabilidad y la entidad tendrá que concederla en el plazo de 15 días. Durante el tiempo de la moratoria no se podrán generar intereses moratorios.
Se entenderá que están en situación de vulnerabilidad quienes cumplan los siguientes requisitos:
1.- Que el beneficiario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser autónomo, sufra una pérdida de sustancial de ingresos o una pérdida de facturación del 40%.
2.- Que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no supere en el mes anterior a la solicitud:
- Con carácter general, 3 veces el IPREM, que se incrementará 0,1 por cada hijo a cargo en la unidad familiar, o persona mayor de 65 años, o 0,15 veces el IPREM por cada hijo a cargo en familias monoparentales.
- Si en la unidad familiar hay algún miembro con una discapacidad superior al 33%, el límite será de 4 veces el IPREM, y hasta 5 veces el IPREM en función del % de discapacidad.
3.- Que la cuota hipotecaria más los gastos y suministros básicos sea igual o superior al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.
4.- Que, como consecuencia de la crisis sanitaria, el solicitando haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Se entenderá que se cumple este requisito cuando el esfuerzo de la carga hipotecaria se haya multiplicado por 1,3.
*Cómo y dónde solicitar las ayudas al alquiler:
Castilla-La Mancha: https://vivienda.castillalamancha.es/ayudas-y-subvenciones/ayudas-covid-19
Canarias: https://www.gobiernodecanarias.org/vivienda/
Murcia: No publicado
Extremadura: http://www.juntaex.es/comunicacion/noticia?idPub=30224#.Xrvl22gzYdU
Comunidad Valenciana: http://www.habitatge.gva.es/es/covid-19
Castilla y León: https://www.tramitacastillayleon.jcyl.es/web/jcyl/AdministracionElectronica/es/Plantilla100Detalle/1251181050732/Ayuda012/1284950643518/Propuesta
Comunidad de Madrid: https://www.comunidad.madrid/servicios/vivienda/ayudas-alquiler-covid-19
Cataluña: https://web.gencat.cat/es/coronavirus/ajuts-per-palliar-la-crisi/
Aragón: https://www.aragon.es/coronavirus/ayudas/alquiler
País Vasco: No publicado
Cantabria: https://www.viviendadecantabria.es/
Galicia: https://sede.xunta.gal/de-interese/covid19-apoio-sectores-afectados?langId=es_ES
Baleares: http://www.caib.es/sites/faqs-covid/es/ayudas_alquiler/
La Rioja: http://www.irvi.es/moratoria_hipoteca_covid19_alquiler.html
Ceuta: No publicada
Beatriz Duro
14 de mayo de 2020
Beatriz Duro Álvarez del Valle
Abogada y mediadora. Socia directora en Duroa Abogados.
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