Plazos de impugnación de los acuerdos en el seno de las comunidades de propietarios. Breve referencia al CCCAT. A Cargo de Jaume Ibañez Rayo
RESUMEN/ABSTRACT
Los acuerdos recaídos en las juntas de propietarios pueden ser objeto de impugnación conforme lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En este artículo haremos un breve repaso legislativo y jurisprudencial a esta cuestión, a la vez que nos referiremos a la peculiar evolución sufrida por el Código Civil de Cataluña (CCCat.) cuya jurisprudencia se encargó de esclarecer las contradicciones del legislador catalán.
The agreements reached in the owners’ meetings can be challenged in accordance with the provisions of the Horizontal Property Law (LPH). In this article we will make a brief legislative and jurisprudential review of this issue, while we will refer to the peculiar evolution suffered by the Civil Code of Catalonia (CCCat.) whose jurisprudence oversaw clarifying the contradictions of the catalan legislator.
PALABRAS CLAVE/KEYWORDS
Comunidad/Community
Propietarios/Owners
Anulable/Nullable
Nulidad/Nullity
Acuerdo/Agreement
El presente artículo debe encontrar su comienzo a través del art. 18.1 y 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que expresan lo siguiente:
“1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.”
“La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.”
En este sentido, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo se pronunció en su Sentencia núm. 342/2018, de fecha 07 de junio sobre la doctrina existente de los acuerdos adoptados en el seno de una junta de una Comunidad de Propietarios y su vinculación con las acciones de nulidad o anulabilidad, y en este último caso, su posible subsanación. Así pues, cabe acudir al Fundamento de Derecho Segundo de la referida Sentencia para observar el siguiente argumento:
“1.- En el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo. En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC, pero este precepto añade «salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención». Precisamente es lo que hace el art. 18. 1 a) LPH, que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad.
En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.
En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley (SSTS de 18 de abril de 2007, de 11 de octubre de 2007, de 25 de febrero de 2012, de 5 de marzo de 2014, entre otras).”
Así que para asentar conceptos cabe clarificar que los ACUERDOS ANULABLES son aquellos que tienen un plazo de caducidad para instar la impugnación de 1 año cuando sean contrarios a la LPH o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y de 3 meses cuando lesionen gravemente los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno varios propietarios o aquellos que supongan un grave perjuicio para algún propietario o que se haya adoptado con abuso de derecho. Estos son susceptibles de subsanación, pero en caso de superarse los plazos referidos los acuerdos recaerán firmes.
Por el contrario, los ACUERDOS NULOS DE PLENO DERECHO reciben la calificación más grave por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley y que resultan insubsanables por el transcurso del tiempo (STS de fecha 05 de marzo de 2014).
En este sentido, cabe hacer hincapié en la evolución que hizo el CCCat. dada la omisión existente del art. 553-1 del Libro Quinto cuyo texto original publicado en fecha 24/05/2006 (vigencia desde el 01/07/2006) indicaba que:
“1. Los acuerdos pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos:
a) Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.
b) Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para un propietario o propietaria.”
Pero en el punto tercero no especificaba bien los plazos de caducidad para cada uno de ellos dejando una regulación abstracto del precepto:
“3. La acción de impugnación debe ejercerse en el plazo de dos meses a contar de la notificación del acuerdo o en el plazo de un año si es contrario al título de constitución o a los estatutos.”
Así las cosas, mediante la Ley 5/2015, de fecha 13 de mayo modificó este extremo al especificarlo de la siguiente forma:
“La acción de impugnación de los acuerdos caduca en el plazo de un año en los supuestos a que se refiere el apartado 1.a) y en el plazo de tres meses en los supuestos a que se refiere el apartado 1.b). Los plazos se cuentan desde la notificación del acta o del anexo del acta, según proceda.”
De hecho, esta omisión producida por el legislador catalán se hizo palpable en las resoluciones de los Tribunales como fue, entre otras, la STSJ de Cataluña núm. 65/2014, de fecha 16 de octubre (Rec. núm. 43/2014) que expresaba lo siguiente:
“…que distinguimos entre acuerdos nulos y anulables que el CCCat los obvia, y que las Comunidades de Propietarios pueden quedar sumidas en una total inseguridad al posibilitar la impugnación de sus acuerdos, sin sujeción a plazo, lo que igualmente debemos rechazar puesto que lo aplicado, en este supuesto singular, es la normativa atinente a la nulidad de pleno derecho de los actos contrarios a las normas imperativas o prohibitivas sancionadas en el art. 6. 3 CCivil y a la proscripción de los actos contrarios a la buena fe – art. 111. 7 CCCat y 11. 1 y 2 LOPJ -, conforme lo precedentemente razonado, o sea, por contradicción a lo declarado en una precedente sentencia firme en los términos ya expuestos.”
O también el análisis exhaustivo que realiza la SAP de Barcelona núm. 999/2019, de fecha 19 de septiembre (Rec. núm. 724/2018) que considera la regulación antigua en el siguiente sentido:
“El precepto establece el plazo de dos meses para impugnar como regla general, respecto de la cual sólo se contempla una excepción, el supuesto en que el acuerdo sea contrario al título constitutivo o a los estatutos, caso en que el plazo será de un año. La literalidad del precepto es clara; la ley prevé el plazo de un año sólo en un supuesto, con exclusión de todos los demás acuerdos, y no contiene ningún elemento que permita hacer extensivo este plazo a los supuestos en que el acuerdo que se pretende impugnar sea contrario a las leyes, y no parece que pueda atribuirse ello a un mero olvido del legislador. En definitiva, una interpretación literal del precepto llevaría a la conclusión de que el plazo para impugnar los acuerdos contrarios a las «leyes» es de dos meses.”
Y, añade que:
“Ahora bien, ciertamente, repugna a la lógica que el plazo para impugnar un acuerdo contrario a las leyes sea no solo tan breve sino incluso inferior al previsto para la impugnación de acuerdos contrarios a los estatutos o al título constitutivo. Y es precisamente este criterio de lógica y sentido común, junto con el de coherencia con el antecedente legislativo que supone la LPH y con una interpretación sistemática de la norma alusiva a la inclusión en un solo bloque en el apartado a) del art, 553 – 31.1, en los que se apoya la jurisprudencia en la aplicación de este precepto para establecer que el plazo para la impugnación de acuerdos contrarios a las leyes es de un año.”
En conclusión, la diferenciación que debe realizarse sobre la impugnación de los acuerdos recaídos en las juntas de propietarios relacionado con su carácter anulable y/o de pleno derecho es altamente relevante, dado que los primeros tienen un plazo fijado de caducidad cuya superación lleva a la firmeza de esos acuerdos, mientras que los segundos son insubsanables por el transcurso temporal, por lo que al momento de analizar los acuerdos en cuestión deberemos prestar atención a las características que vienen indicando nuestros Tribunales sobre dicha materia.
Jaume Ibáñez Rayo
- Graduado en Derecho por la Universitat Oberta de Catalunya (2018)
- Máster de Acceso a la Abogacía por la Universitat Oberta de Catalunya (2020)
- Posgrado de Resolución de Conflicto
- Curso de Violencia de Género por la Universitat Oberta de Catalunya (2017)
- Curso de Mediación Nocturna por la Universitat Oberta de Catalunya (2017)
- Curso de Responsabilidad Penal del Menor por la Universitat Oberta de Catalunya (2017)
- Curso Certificado de “Justice by Michael J. Sandel” por Harvard University (2020)
- Pasante en Valero Bufete de Abogados, S.L.P (2018)
- Pasante en De Sojo & Valero Abogados, S.L.P (2019)
- Mediador familiar
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