AD 185/2020
RESUMEN
Vía judicial consolidada de reclamación de devolución de adelantos para comprar vivienda sobre plano frente a entidades bancarias avalistas de las promotoras inmobiliarias. Es preciso cumplir con el requisito de comprador – no inversor para disfrutar de la protección normativa y ha de prestarse atención a la inminente prescripción a la que se enfrentan este tipo de procedimientos.
KEYWORDS
Reclamar devolución de adelantos, compra vivienda sobre plano, inversor, aval, entidad bancaria, promotora inmobiliaria.
Contenido
- Introducción
- La obligación de avales bancarios en compras de vivienda sobre plano
- Vía extrajudicial recomendada para la reclamación en compras de vivienda sobre plano
- Vía judicial de reclamación de adelantos para comprar vivienda sobre plano
- La peculiaridad de la viabilidad de los compradores de vivienda sobre plano extranjeros
- Aplazamiento de plazo de prescripción por el Estado de Alarma.
Reclamar la devolución de adelantos para comprar una vivienda sobre plano. La visión del abogado José Ramón Gutiérrez Giménez
- Introducción
Para reclamar la devolución de las cantidades adelantadas en compras de vivienda sobre plano, situación muy habitual por la crisis del covid-19, podemos seguir la vía abierta por profesionales como José Ramón Gutiérrez Giménez, abogado experto en Derecho del Seguro.
Detallamos un resumen de su análisis para este tipo de procedimientos:
No se trata de una simple resolución del contrato sino de utilizar el retraso en el compromiso de entrega, tan habitual en este tipo de transacciones, como herramienta para la resolución. La reclamación bascula sobre la obligación de avales bancarios en compras de vivienda sobre plano.
- La obligación de avales bancarios en compras de vivienda sobre plano
La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, ya obligaba a contar con aval bancario, y así continuó hasta la actualidad. Por dicha obligación, la entidad bancaria será demandada en esta vía de reclamación.
- Vía extrajudicial recomendada
Se recomienda iniciar el procedimiento con una reclamación extrajudicial, tan frecuente en procedimientos de reclamación frente a compañías aseguradoras.
Lo fundamental es que el cliente debe rechazar la prórroga del plazo de entrega ya que, de otro modo, no existiría legitimidad para la reclamación por el retraso en la entrega.
Procede que nuestro defendido rechace un aplazamiento del día de la entrega de la vivienda comprada sobre plano. Además, acompañando la negativa, deberemos requerir fehacientemente que nuestro representado desea la devolución de las cantidades entregadas, incluyendo impuestos e intereses.
Pasados treinta días desde este requerimiento al promotor sin respuesta satisfactoria, es el momento de que repitamos la reclamación contra la compañía aseguradora.
La aseguradora debe indemnizar a nuestro defendido en el plazo de otros 30 días, de ahí la importancia de los requerimientos fehacientes.
Atención al plazo necesariamente prorrogable de la hibernación del Estado de Alarma: Para la viabilidad de la reclamación, debemos añadir al plazo de entrega los 10 días de hibernación que sufrió el sector de la construcción durante la vigencia del primer estado de Alarma.
Tras esta fase sin respuesta satisfactoria, procede iniciar la vía judicial.
- Vía judicial de reclamación
Tiene la legitimación pasiva la entidad financiera avalista, que luego, en su caso, deberá repetir o no la acción contra la promotora inmobiliaria, ya en otro procedimiento judicial posterior.
La peculiaridad de este procedimiento es la de no calificar al comprador de la vivienda como inversor, ya que en este caso, el inversor – especulador no disfruta de la protección normativa que otorga la ley 57/68.
- La peculiaridad de la viabilidad de los compradores de vivienda sobre plano extranjeros
No resulta compleja esta prueba en general, basta con una declaración de la renta para demostrar que el comprador no invierte masivamente en vivienda pero ¿cómo prueba que no es inversor el comprador extranjero?
El comprador extranjero no dispone de la misma prueba documental que el nacional dado que, al no tener más viviendas en España, no tuvo hasta la fecha obligación de presentar la reclamación de la renta. Por otro lado, Hacienda no facilita un certificado negativo de declaración que pueda aportarse en el procedimiento.
Sin embargo, y aunque inicialmente pudo haber alguna resolución que fallase en contra, finalmente la Audiencia Provincial de Valencia de 12 de mayo de 2020 condenó a la entidad Caixabank al reembolso de las cantidades entregadas por un comprador británico en 2008, a lo que se añadieron intereses legales devengados desde su entrega. Justifica el tribunal su decisión aludiendo que:
“Falta una mínima prueba sobre la condición de empresaria, inversionista o especuladora de la actora, prueba que corresponde a la demandada no solo por las presunciones ya explicadas, sino también porque es ella la que ha afirmado que la actora adquirió con fines especulativos…
Y la falta de prueba que acredite que los actores se dediquen a una actividad mercantil o empresarial relacionada con el mercado inmobiliario, o a ejercer una particular actividad especuladora, ha de sufrirla la parte demandada en virtud de lo dispuesto en el art. 217 de la LEC
En la contestación no se concreta ningún hecho sobre el que se apoya la negación de que la adquisición esté protegida por la legislación de consumo y, por tanto, no resulte de aplicación la Ley 57/68 al no tratarse de una adquisición con finalidad permanente o residencial, limitándose a citar distintas sentencias que recogen la doctrina de que no resulta de aplicación cuando la finalidad es meramente inversora y no para la ocupación por el adquirente”.
Por tanto, los compradores de vivienda en España, también los extranjeros, tienen viabilidad para reclamar la devolución de cantidades anticipadas para la compra de vivienda sobre plano.
- Aplazamiento de plazo de prescripción por el Estado de Alarma.
Sin embargo, estos compradores se enfrentan a otra dificultad jurídica: la prescripción. En situaciones normales, esta acción estaría prescrita, pero existe al menos una solución.
Con el cambio de normativa, en la LEC en cuanto a los plazos de prescripción de 15 años reducidos a solo 5 años, teníamos el plazo generalizado de prescripción masiva de 7 de octubre de 2020. Sin embargo, al decretarse el estado de alarma, hubo también una suspensión generalizada de todo tipo de plazos, entre ellos el de prescripción. Reanudados el 4 de mayo de 2020, el plazo no prescribirá hasta el 25 de diciembre de 2020. Procede interrumpir plazos, pues queda muy poco tiempo para la prescripción.
Ya existe jurisprudencia, como se observa, de audiencias provinciales, y aunque las entidades bancarias puedan intentar recurrir, con el consecuente cambio de resultado de la acción que podría suponer, lo cierto es que ya existe viabilidad justificable de cara al cliente que en todo caso alejaría la acción de una declaración de temeridad.
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Equipo de redacción de Emérita Legal
30 de noviembre de 2020
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