Los rendimientos de capital inmobiliario en la tributación del IRPF.

 

AD 11/2018

ABSTRACT:

En el presente artículo se explican los rendimientos de capital inmobiliario en la tributación del IRPF. El estudio se plasma a través de un caso práctico donde MAX POWER, es titular de 3 inmuebles, su vivienda habitual sita en el centro de Palma de Mallorca, un piso en Valencia y una casa en Consell (Mallorca).

La intención del caso práctico es observar como tributa cada una de las propiedades, diferenciando entre rendimientos de capital inmobiliario, la imputación de renta inmobiliaria y resaltando que la vivienda habitual no genera ninguna renta a efectos del IRPF.

PALABRAS CLAVE:

• Rendimientos de capital
• Rendimiento de capital inmobiliario
• Imputación de renta inmobiliaria
• IRPF
• Vivienda habitual
• Artículo 21 LIRPF
• Artículo 22 LIRPF
• Artículo 23 LIRPF
• Artículo 85.1 LIRPF

Apreciado lector,

para dar comienzo a mi travesía por el sendero de la justicia vamos a tratar el CÁLCULO de los rendimientos (ganancias) que se derivan de la propiedad de los inmuebles, a efectos de tributación del IRPF del ejercicio 2018. Para ello, en primer lugar, vamos a precisar lo que son rendimientos del capital inmobiliario, dentro de los rendimientos de capital (artículo 21 de la ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en adelante, LIRPF).

Según se desprende de lo establecido en el artículo 22 LIRPF tienen la consideración de rendimientos íntegros del capital inmobiliario todos los que deriven del arrendamiento, constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los bienes inmuebles, rústicos o urbanos, sea cual sea su denominación o naturaleza. Por tanto, únicamente obtendrán este tipo de rendimientos los propietarios o los titulares de un derecho de uso y disfrute (usufructo, uso y habitación…) por el arrendamiento que llevan a cabo sobre sus inmuebles rústicos y urbanos, y la constitución o cesión (cuando el titular lo sea ya de un derecho de uso) de derechos o facultades de uso o disfrute sobre dichos inmuebles.

Ahora bien, a modo ilustrativo diremos que MAX POWER es propietario de tres inmuebles:

1. Su vivienda habitual sita en el centro de Palma de Mallorca.
2. Un piso en Valencia.
3. Una casa en Consell (Mallorca).

De estos inmuebles tenemos la siguiente información para el ejercicio 2018:

En primer lugar, la VIVIENDA HABITUAL, no genera ninguna renta para su propietario a efectos de tributación del IRPF cuando esta se destina a tal finalidad. En consecuencia, no genera rendimientos del capital inmobiliario, puesto que no se arrienda ni se cede su uso, y tampoco genera una imputación de renta inmobiliaria conforme al artículo 85.1 de la LIRPF precisamente por constituir este inmueble la vivienda habitual de su propietario. A continuación os dejo la literalidad del precepto mencionado con anterioridad para facilitar el entendimiento del supuesto:

“En el supuesto de los bienes inmuebles urbanos, calificados como tales en el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, así como en el caso de los inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado, tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.

En el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores, el porcentaje será el 1,1 por ciento.

Si a la fecha de devengo del impuesto el inmueble careciera de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, el porcentaje será del 1,1 por ciento y se aplicará sobre el 50 por ciento del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.

Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna”.

En segundo lugar, el PISO EN VALENCIA, al haber sido alquilado durante el ejercicio, generará un rendimiento del capital inmobiliario, de acuerdo con lo establecido en el artículo 22 de la LIRPF: “1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza. 2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario”.

Por consiguiente, el cálculo de este rendimiento será el siguiente:

• Rendimiento íntegro: 18.000 € (1.500 x 12 meses).
• Gastos deducibles: 6.000 €
• 2.000 € de los intereses del préstamo, artículo 23.1.a) LIRPF. Asimismo, este gasto no excede el rendimiento íntegro obtenido (18.000 €).
• 1.000 € de los gastos de comunidad, artículo 23.1.a) LIRPF, como gasto necesario para la obtención de los rendimientos.
• 3.000 € de amortización, artículo 23.1.b) LIRPF. Esta última cantidad se ha calculado sobre el 3% anual del valor catastral de la construcción, dado que el valor catastral del inmueble es mayor que el valor de adquisición. Por tanto, beneficia al contribuyente calcular la amortización de la construcción sobre el mayor valor de los dos (adquisicion vs. Catastral).

• Rendimiento neto: 12.000 € (18.000 € – 6.000 €).
• Rendimiento neto reducido: 4.800 € (sobre los 12.000 € aplicamos la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF al tratarse de un arrendamiento destinado a vivienda).

Por último, LA CASA EN CONSELL generará dos tipos de rendimientos diferentes durante el ejercicio 2018 a efectos de la declaración del IRPF de MAX POWER.

Por un lado, al haber sido alquilada durante el ejercicio generará un rendimiento del capital inmobiliario, de acuerdo con lo establecido en el ya mencionado artículo 22 de la LIRPF.

Por otro lado, estando a disposición del propietario y no siendo su vivienda habitual, generará una imputación de renta inmobiliaria de acuerdo con lo establecido en el ya mencionado artículo 85.1 de la LIRPF.

Por consiguiente, el cálculo de estos rendimientos serán los siguientes:

• Cálculo imputación renta inmobiliaria

Conforme lo dispuesto en el artículo 85.1 de la LIRPF, esta renta se calcula en función de un % sobre el valor catastral del inmueble. Como observareis, en la tabla se muestra como el valor catastral del inmueble ha sido revisado en el 2015. Por ello, los cálculos serían los siguientes:

85.000 € (valor catastral total) x 1,1% x 244/365 (244 días del año que ha estado a disposición de MAX POWER)= 625,04 €.

Por tanto, la renta inmobiliaria que se imputará a efectos del IRPF del ejercicio 2018 será de 625,04 €.

• Cálculo del rendimiento del capital inmobiliario

Habiendo sido alquilado a unos turistas ingleses los 4 meses del año que se muestran en la tabla ilustrativa (enero a marzo y diciembre), LA CASA DE CONSELL generará un rendimiento del capital inmobiliario, conforme al que se dispone en el ya mencionado artículo 22 de la LIRPF.

Por consiguiente, el cálculo de este rendimiento será el siguiente:

• Rendimiento íntegro: 16.000 € (4.000 € x 4 meses)
• Gastos deducibles: 1.613,66 €
• 414,38 € de los gastos de comunidad, artículo 23.1.a) LIRPF, como gasto necesario para la obtención de los rendimientos. Como será alquilada 4 meses del año (enero a marzo y diciembre) consideramos que el gasto deducible será la parte proporcional al tiempo que será alquilada (1.250 x 121/365 (121 días del año que ha sido alquilado)= 414,38 €.
• 497,26 € de los gastos de conservación, artículo 23.1.a) LIRPF, como gasto necesario para la obtención de los rendimientos. Como será alquilada 4 meses del año (enero a marzo y diciembre) consideramos que el gasto deducible es la parte proporcional al tiempo que será alquilada (1.500 x 121/365, 121 días del año que ha sido alquilado, = 497,26 €.). A modo de ejemplo, podéis consultar el criterio de la DGT en la respuesta a la Consulta Vinculante nº V4347-16, de 10 de octubre.
• 702,01 € de amortización, artículo 23.1.b) LIRPF. Se ha calculado el 3% anual sobre el valor de adquisición de la construcción pues, el valor de adquisición del inmueble es mayor que el catastral, por tanto, beneficia al contribuyente calcular la amortización de la construcción sobre el mayor valor de los dos (adquisicion vs.Catastral). Asimismo, el cálculo sigue el criterio de que sólo se consideran deducibles los gastos correspondientes al mismo tiempo que el apartamento ha sido alquilado.
• Valor de adquisición de la construcción: 150.000 x 40.000 (valor catastral construcción) / 85.000 (valor catastral total) = 70.588,24 €
• % de amortización: 3%
• Tiempo alquilado: 121 días / 365 días = 33,15%
• Gasto de amortización: 70.588,24 x 3% x 33,15% = 702,01€

• Rendimiento neto: 14.386,34 € (16.000 € – 1.1613,66 €)

Como cierre y en pocas palabras diremos que los rendimientos que deberá tener en cuenta MAX POWER en su IRPF 2018 serán los siguientes:

1. Los derivados del PISO EN VALENCIA, que generarán un rendimiento del capital inmobiliario, conforme al que se dispone en el artículo 22 de la LIRPF, por un importe de 4.800 euros.
2. Y, los derivados de LA CASA EN CONSELL, que generarán dos tipos de rentas diferentes durante el ejercicio 2018. Por un lado, los rendimiento del capital inmobiliario, por un importe de 625,04 euros. Y, por otro, la imputación de renta inmobiliaria de 14.386,34 euros.
3. La VIVIENDA HABITUAL no genera ninguna renta a efectos del IRPF.

 

Atte. Don Felipe Herrera del equipo de A definitivas.

Palma, 7 de marzo de 2018