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CÓMO CAMBIAR LA HIPOTECA DE UN BANCO A OTRO: LA “PORTABILIDAD HIPOTECARIA”
La ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, entre otras muchas novedades, trajo una muy relevante y positiva respecto de la regulación de las subrogaciones hipotecarias de acreedor. Del mecanismo por medio del cual un deudor hipotecario puede llevarse su hipoteca de un banco a otro, de una manera sencilla, lo cual está llamado a tener mucha relevancia en el contexto de crisis económica que ya padecemos, y que previsiblemente se va a agravar en el futuro inmediato.
Todos sabemos que en la actualidad es relativamente sencillo cambiar el número de teléfono de una compañía a otra, Es lo que se suele llamar portabilidad de la línea telefónica. Pues bien, tras la reforma operada por la citada ley 5/2019, llevarse la hipoteca de un banco a otro que le ofrece mejores condiciones (de tipo de interés, de plazo, de comisiones, etc.) es ahora posible sin demasiadas interferencias ni costes. Es lo que se ha llamado portabilidad hipotecaria.
Este procedimiento de subrogación de acreedor hipotecario no era tan fácil antes de esta ley, puesto que una muy poco afortunada reforma de la ley 2007 produjo grandes dificultades y costes para cambiarse de banco, lo que provocó que en la práctica fuera un procedimiento muy poco utilizado desde entonces, hasta la reforma de 2019. Sin embargo, desde entonces se ha incrementado notablemente, como puede leerse en este artículo https://elpais.com/economia/2019/11/25/mis_finanzas/1574696802_976331.html
de noviembre del año pasado, que ya habla de guerra encubierta entre bancos para captar clientes, y aún más desde el inicio de la pandemia. Este otro artículo de septiembre de este año
se cifra en un 17% el aumento medio de estas operaciones, en el periodo de marzo a junio.
El concreto proceso de cambio de banco de la hipoteca, de portabilidad hipotecaria, sería, resumidamente, el siguiente:
+ El deudor hipotecario acude a un banco y acuerda con él traerle su préstamo hipotecario, a cambio, lógicamente, de una mejora de las condiciones de pago. Lo que se hace es que el banco presenta al deudor una oferta vinculante con las nuevas condiciones del préstamo hipotecario –tipo de interés, plazos, comisiones, etc.-, que el deudor acepta y llegan a ese acuerdo.
+ El banco que quiere quedarse con la hipoteca notifica dicha oferta al banco acreedor actual y le requiera para que le entregue la certificación del saldo deudor en siete días naturales. La entrega de ese certificado es obligatoria por parte del banco que tiene la hipoteca (el banco acreedor), no puede negarse a entregarlo, aunque en ocasiones existen resistencias pasivas o demoras.
+ Una vez entregada la certificación, se abre un nuevo plazo de quince días naturales para que el banco acreedor, si quiere, haga una contraoferta al deudor, y para que éste, también si quiere, acuerde una novación de su préstamo (quedándose en el banco acreedor actual) en vez de una subrogación, pero de manera completamente voluntaria para el deudor.
Durante estos quince días el deudor no puede cambiarse de banco ni otorgar la escritura de subrogación, pero esto no es una carga para el deudor, sino, por el contrario, un beneficio como parte más débil, ya que puede escuchar y valorar las proposiciones del primer banco con tranquilidad y sin ninguna presión.
+ Si han pasado los quince días y no se ha formalizado una novación con el banco acreedor, ya se puede otorgar la escritura de subrogación, en la cual se hará constar el pago de la cantidad correspondiente al banco acreedor.
+ El banco que se queda el préstamo debe compensar proporcionalmente por los gastos que el primer banco tuvo en la constitución de la hipoteca en la manera que dice el artículo 14.e) de la ley 5/2019.
La reforma legal operada en el año 2019 de todo este mecanismo de subrogación hipotecara merece una valoración positiva, porque lo simplifica y abarata mucho respecto de la normativa anterior, y además ahora, quien decide finalmente si se cambia de banco es el deudor hipotecario, y no como ocurría con anterioridad, que era el mismo banco acreedor el que acababa teniendo la última palabra y podía incluso retener a su deudor a pesar de la voluntad manifestada por éste de cambiarse a otra entidad.
Dado que esta posibilidad del deudor quizá no sea lo suficientemente conocida, la misma ley 5/2019 quiso aumentar ese conocimiento. En efecto, la ley 5/2019, que ha incidido mucho en esta cuestión de la transparencia, ha creado de manera novedosa una serie de mecanismos para que el consumidor, en general, se entere mejor de todo lo que rodea el universo hipotecario.
Pues bien, uno de los mecanismos es la necesidad de acudir al notario con carácter previo al día en el que se va a firmar el préstamo hipotecario, para enterarse bien de las condiciones de la hipoteca. Y uno de los trámites dentro de esa comparecencia es el que indica su artículo 15.1.c): “en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada”.
Pues bien, una de las preguntas del test se refiere precisamente a la subrogación de acreedor y tiene una clara finalidad informativa. Dice así: Subrogación de acreedor: ¿Conoce que puede cambiar de prestamista a través de un procedimiento llamado subrogación que conlleva la amortización total anticipada de su préstamo y tiene bonificaciones fiscales y arancelarias?
Es decir, en el momento mismo de informarse de las condiciones definitivas del préstamo hipotecario, al futuro deudor también se le informa de que puede utilizar más adelante, si lo desea, su derecho a ejercer la portabilidad hipotecaria.
Fernando Gomá Lanzón
9 de octubre de 2020
Fernando Gomá Lanzón
Notario
Patrono de la Fundación Hay Derecho
